ZErb 10/2021, Die Immobilie im Nachlass / IV. Bewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer

Im Rahmen eines Erbfalls oder einer Schenkung ist es notwendig, den übertragenen Wirtschaftsgütern wie einem Grundstück oder einer Immobilie einen Wert zuzuordnen, um so den steuerpflichtigen Erwerb nach § 10 Abs. ErbStG und damit die Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermitteln zu können.^[8] Ferner ist die Wertermittlung für die Auseinandersetzung nach den Einzelwerten des Nachlasses erforderlich.

Für die ertragsteuerliche Beurteilung ist darauf abzustellen, ob insgesamt eine neutrale Realteilung oder teilweise Anschaffungs- und Veräußerungsvorgänge anzunehmen sind, wenn sich die Erben dergestalt auseinandersetzen, dass sie sämtliche Nachlassgegenstände gleichzeitig vollständig unter sich aufteilen.^[9]

Die Wahl der "richtigen" Bewertungsmethode führt immer wieder zu Diskussionen wie beispielsweise die Auseinandersetzung um die Einführung des Discounted Cashflow Verfahren (DCF)-Verfahrens in die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) belegt.^[10]

Die Bewertung des auf die Erben übergehenden Vermögens richtet sich nach § 12 ErbStG, der auf das BewG^[11] verweist. Zu beachten hierbei ist die Entscheidung des BVerfG vom April 2018, wonach die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den "alten" Bundesländern mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar seien, da das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen führe.^[12]

Grundbesitz ist nach § 12 Abs. 3 ErbStG in Verbindung mit dem § 176 ff. BewG mit dem gemeinen Wert zum Besteuerungszeitpunkt, das heißt dem Tag der Entstehung der Steuer nach § 9 und § 11 ErbStG, also dem Todestag oder dem Tag der Ausführung der Schenkung zu bewerten.

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