Zusammenfassung
Eine Zentralheizung (Sammelheizung) versorgt über eine zentrale Heizstelle sämtliche Wohneinheiten des Gebäudes.
1 Verpflichtung zur Inbetriebnahme
Befindet sich im Anwesen eine Zentralheizung, ist der Vermieter verpflichtet, sie während der üblichen Heizperiode in Betrieb zu nehmen. Es besteht für den Gebäudeeigentümer eine Heizpflicht. Danach muss die Heizanlage während der gesamten Heizperiode in ortsüblicher Weise in Betrieb gehalten werden.
Heizperiode
Finden sich im Mietvertrag keine Vereinbarungen hierüber, wird als Heizperiode die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April angesehen, teilweise auch schon vom 15. September bis zum 15. Mai.
Im Einzelnen umstritten ist, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter außerhalb dieser Zeit zur Inbetriebnahme der Heizung verpflichtet ist.. Entscheidend sind die Dauer der Kälteperiode und der Aufwand der Inbetriebnahme der Heizung. Fallen die Heizkosten nur bei den Mietern an, die eine Beheizung wünschen, und ist dies ohne großen Aufwand möglich, muss geheizt werden.
Allgemein gilt, dass die vertragsgemäße Nutzung der Mieträume gewährleistet werden muss. Das gilt auch an kalten Sommertagen. Kurze Unterbrechungen sind hinzunehmen. Es muss aber geheizt werden können, wenn konkret 3 aufeinanderfolgende Tage betroffen sind, in den Wohnräumen nur noch 16° C erreicht werden und in den nächsten Tagen nicht mit 20° C gerechnet werden kann.
Vorsicht bei Regelung als allgemeine Geschäftsbedingungen
Eine Regelung, dass die Heizpflicht lediglich von 9.00 – 22.00 Uhr für die Wohnräume bestehen soll, ist unwirksam.
Gleiches gilt für einen formularmäßigen Ausschluss der Beheizung im Sommer.
2 Raumtemperatur
Mindesttemperatur
In der Zeit der Heizperiode müssen in Wohn- oder Geschäftsräumen von 6.00 – 23.00 Uhr grundsätzlich 20° C erreicht werden. Dies ist als unterste Grenze zu verstehen, wenn sich der Vermieter – wie meist – zur Wärmelieferung verpflichtet hat.
In Bad und Toilette sind 21° C notwendig. In allen Wohnräumen bedarf es in der Zeit von 23.00 – 6.00 Uhr 18° C.
Absenkung in der Nachtzeit
Eine Absenkung in der Nachtzeit auf 17–18° C wird allgemein für zulässig gehalten. Die Nachtabsenkung sollte in der Zeit von 24.00 – 6.00 Uhr stattfinden. Eine Mindesttemperatur von 15–17° C muss aber auch in der Nacht gewährleistet sein. Es bestehen erhebliche Bedenken, ob in einem Mietvertrag eine geringere Temperatur wirksam vereinbart werden kann.
Wie das OLG Düsseldorf entschieden hat, kann der Mieter von Geschäftsräumen nicht deshalb fristlos kündigen, weil die Raumtemperatur an 2 Tagen außerhalb der Heizperiode unter 20° C gelegen hat. Eine Innentemperatur von mehr als 35° C über mehrere Monate in einem normalen Sommer berechtigt hingegen zur fristlosen Kündigung.
3 Heizpflicht des Mieters
Der Gebäudeeigentümer kann vom Mieter zwar nicht die Einhaltung einer bestimmten Mindesttemperatur einfordern. Der Mieter muss aber dafür Sorge tragen, dass durch die von ihm eingestellte Raumtemperatur kein Schaden an der Mietsache entsteht. Er muss darauf achten, dass die Heizungs- und Wasserrohre nicht einfrieren.