ZAP 23/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die au ... / (7) Verhältnis zur ordentlichen Kündigung

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne Weiteres die fristgemäße Kündigung. Die Vorschrift ist weder direkt noch analog auf die ordentliche Kündigung anwendbar (BGH GE 2016, 454; NZM 2005, 33). Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen (BGH WuM 2012, 571; WuM 2005, 250). Sie kann die Pflichtverletzung "in einem milderen Licht " erscheinen lassen.

Nach einer Schonfristzahlung wird fingiert, dass das alte Mietverhältnis fortbesteht. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB entfallen nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln (BGHZ 220, 1 = NJW 2018, 3517 = NZM 2018, 941).