Wohnungsumwandlung: Kündigungsbeschränkung

1 Leitsatz

§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB ist nicht anwendbar, wenn vermieteter Wohnraum an eine Personenhandelsgesellschaft (OHG oder KG) veräußert wird.

2 Normenkette

§ 1 WEG; § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB

3 Das Problem

K kauft ein Wohnungseigentum. Das Sondereigentum ist an einen B vermietet. K wird im Jahr 2017 als Eigentümer eingetragen. Im Jahr 2022 verlangt K wegen Eigenbedarfs Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. B meint, K könne sich nach § 577a Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 BGB noch nicht auf einen Eigenbedarf berufen. K meint hingegen, die Frist sei bereits abgelaufen, da das Mietshaus im Jahr 2012 an eine GmbH & Co. KG veräußert worden sei.

4 Die Entscheidung

Das sieht der BGH anders! § 577a Abs. 1a BGB sei auf Personenhandelsgesellschaften nicht anwendbar. Soweit sein Wortlaut mit der Verwendung des Begriffs der "Personengesellschaft" darauf hindeute, dass neben der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) weitergehend auch Personenhandelsgesellschaften (OHG und KG) erfasst sein könnten, drücke er den Regelungswillen des Gesetzgebers nicht aus.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob der Begriff "Personengesellschaft" in § 577a Abs. 1a BGB auch OHG und KG meint.

Personengesellschaft

Der BGH bejaht nach einer Auslegung, die sich vor allem am Willen des Gesetzgebers orientiert, die Frage. Die BGH-Sinndeutung ist gut vertretbar. Sie ist aber etwas "beliebig". Was meint das? Im Fall heißt es, ausschlaggebend sei eine Auslegung nach dem Willen des Gesetzgebers. An diese "Präferenz" hält man sich in Karlsruhe aber nicht. Man wählt stattdessen stets die Auslegungsmethode, die zu dem Ergebnis führt, das der jeweilige Senat als Ergebnis einer Auslegung erzielen will.

Zweck von § 577a BGB

§ 577a BGB dient dem – zeitlich begrenzten – Schutz des Mieters vor einer Kündigung bei der Umwandlung vermieteter Wohnungen (BT-Drs. 14/455...