Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 6.1 Erhaltungsmaßnahmen

Regelmäßig handelt es sich bei der Umsetzung der nach GEG erforderlichen Maßnahmen um Erhaltungsmaßnahmen, deren Kosten unter § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG fallen und somit nach dem geltenden Verteilungsschlüssel unter sämtlichen Wohnungseigentümern umzulegen sind. Der gesetzliche Verteilungsschlüssel richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Sowohl durch Vereinbarung als auch durch Beschluss kann hiervon abgewichen werden.

6.1.1 Abweichung durch Vereinbarung

Häufig regeln Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung entweder generell oder – am häufigsten – für bestimmte Kostenarten einen anderen Verteilungsschlüssel. Verbreitet ist dabei die Kostenverteilung nach Objekten oder Miteigentumsanteilen. Bei Mehrhausanlagen erfolgt häufig eine Kostentrennung für die anfallenden Kosten nach einzelnen Häusern (siehe Kap. 4.3).

6.1.2 Abweichung durch Beschluss

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Lediglich ein Beschluss, der den Kostenverteilungsschlüssel generell und kostenübergreifend abweichend vom gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abändern würde, wäre nichtig. Ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss darf auch nicht derart willkürlich sein, dass sich ohne sachlichen Grund eine Mehrheit der Wohnungseigentümer auf Kosten der Minderheit bereichern, sprich "kostenentlasten", kann.

Für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Kostenverteilung unproblematisch durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, was sich für eine Änderung der Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen denkbar einfach umsetzen lässt: