Wohnungseigentumsrecht: Überbau / 4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Der Überbau stelle einen Rechtsmangel dar. Zwar stehe das Eigentum am Gebäude dem Eigentümer des überbauenden Grundstücks zu. Dieser könnte aber verpflichtet sein, eine Überbaurente zu zahlen. Das begründe einen Rechtsmangel. Sondereigentum, das nicht ohne Verletzung oder Inanspruchnahme fremder Eigentümerrechte erreicht werden könne, befinde sich außerdem in einer "Insellage" und sei ohne öffentlich-rechtliche (Baulast) oder ohne privatrechtliche (Dienstbarkeit) Lösung nicht ordnungsmäßig an den öffentlichen Verkehrsraum angeschlossen, mithin nicht i. S. d. § 123ff. BauGB erschlossen und deshalb in seiner Nutzbarkeit eingeschränkt. Ein rechtlich gesicherter Zugang gehöre aber zu den Eigenschaften einer Kaufsache, die ohne Weiteres zu erwarten sei, wenn diese entsprechend der nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung Wohnzwecken dienen solle.

Hinweis

1. Ob der Nachbar einen Überbau dulden muss, hängt von der "Qualität" des Überbaus ab. Dazu muss man unterscheiden:

   • Von einem gutgläubigen (auch: entschuldigten unrechtmäßigen) Überbau ist zu sprechen, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen des § 912 Abs. 1 BGB vorliegen. Es muss also der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut haben, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Dies ist auch möglich, wenn beide Grundstücke zunächst im Eigentum einer Person stehen (Eigengrenzüberbau). Dann muss man klären, welches der Grundstücke das "Stammgrundstück" ist, also das Grundstück, dem der Überbau zuzuordnen ist. Einen gutgläubigen Überbau muss der Nachbar dulden.
   • Von einem rechtmäßigen Überbau spricht man, wenn der Nachbar einem Überbau zustimmt. Auf den rechtmäßigen Überbau ist § 912 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht anwendbar. Einen rechtmäßigen Überbau muss de...