Wohnungsbesichtigung – Fristlose Kündigung bei hartnäckiger Verweigerung

1 Leitsatz

Die beharrliche Verweigerung der Wohnungsbesichtigung – trotz einer bereits erfolgten Titulierung der Verpflichtung zur Duldung der Wohnungsbesichtigung – stellt einen wichtigen Grund zur Kündigung dar.

2 Normenkette

§§ 546 Abs. 1, 985 BGB

3 Das Problem

Für den Mieter von Wohnraum besteht nach der Rechtsprechung des BGH eine vertragliche (Neben-)Pflicht, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund vorliegt z.B. Feststellung von Mängeln. Diese Pflicht des Mieters kann sich aus einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung ergeben (z.B. Besichtigungsrecht "aus besonderem Anlass") oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB; BGH, Urteil v. 26.4.2023, VIII ZR 420/21).

Die Verweigerung des Zutritts berechtigt den Vermieter grundsätzlich nicht zur sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses. Anders ist die Rechtslage, wenn die Verweigerung des Zutritts zu einer Gefährdung der Mietsache oder der Mitbewohner führen kann, z.B. dem Vermieter oder dessen Beauftragten der Zutritt wegen Überprüfung und Wartung von Rauchwarnmeldern verweigert wird. Dies stellt eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (LG Konstanz, Urteil v. 8.12.2017, A 11 S 83/17).

Wurde der Mieter jedoch wegen der unberechtigten Verweigerung des Zutritts bereits abgemahnt und verweigert er daraufhin dennoch den Zutritt an einem weiteren ihm mitgeteilten und zumutbaren Termin, kann der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein (LG Berlin, Urteil v. 18.4.2011, 67 S 502/10). Die Verweigerung der Wohnungsbesichtigung trotz Abmahnung stellt einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar (LG München I, Urteil v. 26.8.2021, 474 C 4123/21).