Wohnfläche (Miete) / 1 Berechnung

Paula Oberndorfer

1.1 Grundsätzliches

Maßgeblich: Parteivereinbarung

Nur bei Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung ist die Wohnfläche zwingend nach den Vorschriften der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) zu berechnen, § 1 Abs. 1 WoFlV. Bei frei finanziertem Wohnraum können sich die Parteien auf eine bestimmte Berechnungsmethode einigen. Die vereinbarte Berechnungsmethode ist vorrangig zu beachten.^{^[1]}

Ist in einem älteren Mietvertrag geregelt, dass die §§ 42 ff. II. BV Berechnungsgrundlage der Wohnfläche sein sollen, sind die Regelungen der II. BV zu beachten, auch wenn sie für den Vermieter (wie im unten stehenden Beispiel) aufgrund der besonderen Eigenschaften des Wohnraums (im Beispiel die geringe Deckenhöhe eines betagten Fachwerkhauses) nachteilig sind.^{^[2]}

Praxis-Beispiel

Fachwerkhaus

Aus der Anwendung der vereinbarten Berechnungsmethode gemäß §§ 42 bis 44 II. BV folgt, dass Raumteile mit einer Deckenhöhe unter 2 m nur zur Hälfte anzurechnen sind.^{^[3]}

Achtung

AGB-Kontrolle

Die Parteien können grundsätzlich jede der oben genannten Berechnungsmethoden vereinbaren. Soweit dies formularvertraglich erfolgt, darf die Klausel aber nicht überraschend, intransparent oder unangemessen nachteilig sein, § 307 BGB. Für die Wohnraummiete wird die formularvertragliche Vereinbarung der DIN 277 als intransparent und benachteiligend abgelehnt. Im Gewerbemiet- oder Individualvertrag dürfte eine solche Vereinbarung indes möglich sein.

^{^[4]}

Wichtig

Tatsächliche Fläche entscheidend

Möglich ist aber immer nur die Vereinbarung einer bestimmten Berechnungsmethode. Die – willkürliche – Festsetzung einer bestimmten Fläche ist nicht möglich. Maßgeblich ist die tatsächliche Fläche nach der maßgeblichen Berechnungsmethode. Dies hat der BGH unter ausdrücklicher Abkehr von seiner früheren Rechtsprechung sowohl für Mieterhöhungsv...

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