Zusammenfassung
Die Kosten der Wasserversorgung kann der Vermieter als Betriebskosten anteilig auf die Mieter umlegen. Zu den Wasserkosten gehören
- die Kosten des Wasserverbrauchs,
- die Grundgebühren,
- die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung,
- die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern,
- die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
1 Wasserverbrauch
Für die Wasserlieferung gilt die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser vom 20.6.1980 (BGBl I S. 750; AVBWasserV). Das Wasserversorgungsunternehmen bestimmt "Art, Zahl und Größe sowie Anbringungsort der Messeinrichtungen" (§ 18 Abs. 2 Satz 2 AVBWasserV). Die Größe der Wasserzähler richtet sich nach der für die Versorgung des Gebäudes benötigten Wassermenge. Bei großen Gebäuden (etwa ab 30 Wohneinheiten) werden Wasserzähler mit großem Nenndurchfluss benötigt; bei kleineren Gebäuden genügen Zähler mit einem geringeren Nenndurchfluss. Je größer der Nenndurchfluss, desto höher ist der Kubikmeterpreis.
Das Wasserversorgungsunternehmen hat das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) auszuüben; ob die Ermessensausübung der Billigkeit entspricht, kann vom Gericht überprüft werden.
Hauptwasserzähler austauschen
Der Gebäudeeigentümer hat einen Anspruch gegen das Wasserversorgungsunternehmen auf Austausch des Hauptwasserzählers, wenn sich bei der Verwendung eines anderen Zählers ein günstigerer Wasserpreis ergibt. Aus dem in § 556 Abs. 3 Satz 1 HS 2 BGB postulierten Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ist abzuleiten, dass der Hauseigentümer und Vermieter von diesem Recht Gebrauch machen muss, wenn dies zu geringeren Wasserkosten führt.
1.1 Wasserrohrbruch
Bei den Kosten des Wasserverbrauchs ist nur der reguläre Verbrauch ansatzfähig. Mehrkosten, die durch einen Wasserrohrbruch entstehen, sind nicht als Betriebskosten umlagefähig, weil diese Kosten nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes verursacht werden. Kann die Menge des durch den Rohrschaden vergeudeten Wassers nicht ermittelt werden, ist der reguläre Wasserverbrauch zu schätzen. Hierbei kann auf den Verbrauch der vorangegangenen Abrechnungsperiode zurückgegriffen werden.
Geschätzter Pro-Kopf-Verbrauch bei Wasserrohrbruch
Ist dies nicht möglich, muss der Pro-Kopf-Verbrauch geschätzt werden:
- bei Wohnungen und im Kleingewerbe 146 Liter pro Person und Tag
- Friseurgeschäfte 150-200 Liter pro Beschäftigten und Tag
- Fleischereien ohne Produktion 150-200 Liter/Tag
- Fleischereien mit Produktion 400-500 Liter/Tag
- Bäckereien ohne Produktion 100-150 Liter/Tag
- Bäckereien mit Produktion 40-50 Liter pro 100 kg Mehl
- Büros: je Beschäftigten 10 bis 40 Liter/Tag
- Büros: je Beschäftigten 70 Liter/Tag
Schätzen und kommunizieren Sie die Schätzung plausibel
Die o. g. Literangaben sind grobe Schätzungen und daher bei einem konkreten Fall kaum gerichtsfest. Plausibler ist die Schätzung nach vorangegangenem Verbrauch, weil das auch das individuelle Verbrauchsverhalten berücksichtigt – sowohl für den sparsamen als auch für den verschwenderischen Verbraucher. Vielleicht ist auch ein Dreijahresschnitt sinnvoll. Ein Gespräch mit dem Mieter und überzeugende Argumente vermeiden einen aufwändigen und unwirtschaftlichen Rechtsstreit.
1.2 Baumaßnahmen und Mängel
Auch wenn zusätzliche Wasserkosten durch eine Baumaßnahme entstehen, sind diese nicht umlagefähig. Dabei ist es egal, ob Sie die Baumaßnahme durchführen oder Ihr Mieter. Das Gleiche gilt, wenn erhöhte Wasserkosten auf Mängeln beruhen, z. B. einer laufenden Toilettenspülung.
Zusätzlicher Wasserverbrauch
Ob einzelne Mieter gelegentlich ihren Pkw waschen oder für die Pflege des Hauses und der Umgebung zusätzlich Wasser verbraucht wird, kann regelmäßig unberücksichtigt bleiben.
Besucher
Unbeachtlich ist auch, ob einzelne Mieter gelegentlich Besuch empfangen und diese Personen zusätzlich Wasser verbrauchen.
Auf Korrektheit achten
Achten Sie darauf, dass Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung nur die tatsächlich durch Ihren Mieter im abgerechneten Verbrauchszeitraum konkret entstandenen und in der Endabrechnung Ihres Versorgungsunternehmens erfassten Kosten seines Verbrauchs abrechnen.
2 Kosten der Wasserzähler
2.1 Zählermiete und Eichkosten
Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören weiter die Grundgebühren und Zählermiete einschließlich der Kosten der Eichung. Die Haupt- und Zwischenzähler unterliegen nach dem Eichgesetz und der Eichordnung der Eichpflicht.