Wärmecontracting / 4.2 Voraussetzungen für die Umstellung

4.2.1 Eigenversorgung

Die Umstellung setzt voraus, dass der Vermieter nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zur Wärmelieferung verpflichtet ist. Eine Eigenversorgung in diesem Sinne liegt vor, wenn die Wärme und das Warmwasser in einer zentralen Heizungsanlage oder einer vermietereigenen Etagenheizung erzeugt wird.

Bei der Etagenheizung gilt dasselbe, wenn durch die Anlage mehrere Nutzer versorgt werden. Wird nur ein Nutzer durch die Etagenheizung mit Wärme und Warmwasser versorgt, können die Parteien vereinbaren, dass die Kosten verbrauchsabhängig vom Mieter getragen werden; in diesem Fall ist § 556c BGB anwendbar.

Denkbar ist aber auch die Vereinbarung einer Pauschalmiete; in diesem Fall ist § 556c BGB unanwendbar, weil die Vorschrift voraussetzt, dass der Mieter die "Betriebskosten für Wärme und Warmwasser zu tragen" hat. Daran fehlt es, wenn diese Kosten in der Miete enthalten sind.

Ist eine Wohnung mit Einzelöfen ausgestattet, obliegt die Beschaffung des Brennstoffs und der Betrieb der Öfen i. d. R. dem Mieter. In diesem Fall ist § 556c Abs. 1 BGB unanwendbar.

4.2.2 Kostentragungspflicht des Mieters

Weiter ist erforderlich, dass der Mieter die Betriebskosten der Wärmeversorgung zu tragen hat. Dies gilt, wenn entweder

• eine Betriebskostenumlage mit Vorschusszahlung und Abrechnungspflicht oder
• eine Betriebskostenpauschale

vereinbart ist.

Soweit die HeizkostenV gilt, haben Pauschalmietvereinbarungen – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – keine Wirkung. Daraus folgt, dass Vereinbarungen über eine Pauschalmiete umzustellen sind.^[1] Der Vermieter muss ermitteln, welche Kosten i. S. v. § 7 Abs. 2 HeizkostenV entstehen und welcher Anteil hiervon auf die einzelnen Wohnungen entsprechend der jeweiligen Fläche entfällt. Um diesen Betrag ist die Bruttowarmmiete zu kürzen.