1 Leitsatz
Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer–Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.
2 Normenkette
§§ 571 Abs. 2, 990 Abs. 2 BGB; §§ 721, 794a ZPO
3 Das Problem
Ein häufiger Sachverhalt: Der Mieter vermietet einen Teil der Wohnung an einen Untermieter. Endet das Hauptmietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Mieter z. B. weil der Eigentümer wegen Eigenbedarfs gekündigt hat oder der Hauptmieter verstorben ist, ist auch der Untermieter zur Räumung und Herausgabe der untervermieteten Räume verpflichtet. Tut er dies nicht, muss der Eigentümer den Rechtsweg beschreiten und den Untermieter auf Räumung verklagen. In solchen Räumungsverfahren gewähren Gerichte häufig großzügige Räumungsfristen. Dies hat zur Folge, dass der Eigentümer theoretisch zwar den nicht untervermieteten Teil der Wohnung wieder vermieten könnte; praktisch aber an der Vermietung der ganzen Wohnung gehindert ist.
4 Die Entscheidung
In diesem Fall kann der Eigentümer nach einem neuen Urteil des BGH vom Untermieter Schadensersatz wegen Vorenthaltung der gesamten Wohnung verlangen und zwar in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung. Für den Vermieter ist es nämlich – so der BGH – unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führte, dass er trotz Vorenthaltung der gesamten Wohnung eine Nutzungsentschädigung nur in Höhe des Untermietzinses bzw. der ortsüblichen Miete für den untervermieteten Teil der Wo...