Verzögerte Räumung – Marktmiete als Nutzungsentschädigung

1 Leitsatz

Im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter besteht ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete, d. h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann.

2 Normenkette

§ 546a BGB

3 Das Problem

Bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache, d. h. bei Rückgabe nach dem z. B. aufgrund einer Kündigung bestehenden Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, liegt eine Vorenthaltung der Mietsache i. S. v. § 546a BGB vor. In diesem Fall kann der Vermieter statt der Entschädigung in Höhe der bisherigen Miete eine solche in Höhe der Miete verlangen, die für vergleichbare Räume ortsüblich ist. Der Vermieter kann also wählen zwischen der bisher vereinbarten Miete und der ortsüblichen Miete. Für diese Ersetzungsbefugnis sind die Regelungen über die Miethöhe (§ 557 ff. BGB) nicht anwendbar. Das Schreiben, in dem der Vermieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete fordert, muss also nicht weiter begründet werden. Auch die Kappungsgrenze sowie die Regelungen über Mieterhöhungen bei Wohnraummietverhältnissen sind nicht anwendbar.

4 Die Entscheidung

Vielmehr besteht nach einem neuen Urteil des AG Brandenburg im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete, d. h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser "Marktmiete" kann im Zweifel durch das Gericht geschätzt werden. In Gebieten, in denen Neuvertragsmieten durch eine Mietpreisbremse gedeckelt sind, kann dies im Wege einer Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10 % zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden.

5 Entscheidung

AG Brandenburg, Urteil v. 16.6.2021, 31 C 51/20