Alexander C. Blankenstein
Verweigert der Verwalter zu Unrecht die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, kann er vom Einsicht begehrenden Wohnungseigentümer nicht direkt gerichtlich in Anspruch genommen werden. Der Einsicht begehrende Wohnungseigentümer muss vielmehr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend in Anspruch nehmen. Beim Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers handelt es sich im Übrigen um einen ihm zustehenden Individualanspruch, zu dessen Durchsetzung es keiner Legitimation durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung bedarf.
Der Anspruch ist im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend zu machen. Im Klageantrag sind die Unterlagen, in die Einsicht begehrt wird, möglichst exakt zu bezeichnen, sodass sich keine Probleme im Rahmen eines etwa sich anschließenden Zwangsvollstreckungsverfahrens ergeben.
Eine Auflistung der einzelnen Unterlagen ist allerdings weder nötig, noch dem Kläger zumutbar, da er die Unterlagen in aller Regel nicht kennt.
Die Zwangsvollstreckung erfolgt nach § 883 ZPO. Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgreich in Anspruch genommen, hat diese in aller Regel einen Regressanspruch gegen den Verwalter wegen der ihr auferlegten Verfahrenskosten.
Anfechtbarkeit von Beschlüssen
Die Wohnungseigentümer haben ein umfassendes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen. Sie sind auch berechtigt, wiederholt Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Lediglich das Verbot des Rechtsmissbrauchs und das Schikaneverbot beschränken das Einsichtsrecht. Ein Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er gefasst wurde, ohne einem Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren.
Ein Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung ist für ungültig zu erklären, wenn dem Wohnungseigentümer bzw. seiner bevollmächtigten Mieterin und Vertrauten zu Unrecht zuvor die Belegeinsicht verweigert wurde.
Jeder Versammlungsteilnehmer hat auch im Rahmen der Eigentümerversammlung jederzeit das Recht auf Einsicht in die Vollmachten. Wird die Bitte um Einsichtnahme zurückgewiesen, stellt dies einen Beschlussmangel dar und führt zur Ungültigkeit der dann angefochtenen Beschlüsse.
Fristlose Vertragskündigung droht
Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags dar.
Abberufen werden kann der Verwalter nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit und grundlos. In diesem Fall endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst 6 Monate nach der Abberufung. Liegt allerdings ein wichtiger Grund vor, kann der Verwaltervertrag außerordentlich und fristlos gekündigt werden, weshalb die Folge des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht eintritt.