Verwaltungskosten / 4 Besonderheiten bei Mietverträgen über Ladengeschäfte in Einkaufscentern

Einkaufscenter bedienen sich zur Verwaltung und für das Marketing i. d. R. eines sog. Centermanagers. Die hierfür entstehenden Kosten können auf die Mieter anteilig umgelegt werden, wenn und soweit es sich um Verwaltungskosten im materiell-rechtlichen Sinne handelt.

Hierunter können auch

• Aufwendungen für Marktanalysen,
• die Ermittlung von Kundenwünschen,
• Werbe- und PR-Maßnahmen,
• für Dekoration,
• Veranstaltungen sowie
• sonstige Profilierungsmaßnahmen

fallen. Eine am Maßstab der Ortsüblichkeit und Notwendigkeit orientierte Begrenzung der insoweit anfallenden Kosten ist nicht möglich. Deshalb kann der Mieter die von ihm zu tragenden Lasten auch nicht im Groben abschätzen. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter zum Kreis der Unternehmer gehört und seinerseits eine bedeutende Marktstellung innehat.

Ebenso spielt es keine Rolle, ob die fraglichen Kostenpositionen vom Mieter in der Vergangenheit nicht beanstandet wurden.^[2]

Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter dem Mieter nach Abschluss des Mietvertrags erläutert, welche Tätigkeiten dem Centermanager obliegen: Bei der Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist allein auf die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen.^[3]

Werden die Kosten für den Centermanager im Zusammenhang mit den Verwaltungskosten in einer einheitlichen Klausel auf den Mieter umgelegt, stellt sich die Frage, ob nach dem Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion die Klausel insgesamt unwirksam ist. Di...