Verwaltungskompetenz: Verlagerung durch Beschluss?

1 Leitsatz

Die Wohnungseigentümer können dem Verwalter durch Beschluss über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Erhaltungsmaßnahmen sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt.

2 Normenkette

§ 27 WEG a. F.

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage mit 70 Wohnungen beschließen im Jahr 2019, mit der S-GmbH den in der Versammlung als Entwurf vorliegenden Verwaltervertrag zu schließen. Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen 2 Wohnungseigentümer zur Unterzeichnung des Vertrags. Dieser Vertrag enthält u. a. folgende Regelungen: "Der Verwalter ist ferner berechtigt, […] Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum mit einem Auftragswert bis zu 4.000 EUR brutto im Einzelfall, bei mehreren Aufträgen pro Wirtschaftsjahr begrenzt auf ein Gesamtvolumen in Höhe von 8.000 EUR brutto ohne Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft einzuleiten, die entsprechenden Aufträge zu vergeben, kaufmännisch zu überwachen und kaufmännisch abzunehmen; dies unbeschadet der Befugnis des Verwalters, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; […] sich zur Durchführung von größeren Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung bzw. Modernisierung oder baulichen Änderungen (d. h. ab einem Auftragswert in Höhe von 10.000 EUR brutto im Einzelfall), namens und für Rechnung der Eigentümergemeinschaft sachkundiger Dritter (Architekten, Ingenieure, Gutachter u. a.) zu bedienen, wobei der Verwalter auf die ggf. bestehende Notwendigkeit der Begleitung einer solchen Maßnahme durch einen sachkund...