Verwaltungskompetenz: Verlagerung durch Beschluss? / 5 Hinweis

Dr. Oliver Elzer

Im neuen Recht können die Wohnungseigentümer dem Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG Kompetenzen durch Beschluss einräumen. Hier ist nur streitig, ob es auch durch den Verwaltervertrag geht (das ist zweifelhaft; hier sollte man derzeit noch stets auf einen transparenten Beschluss setzen). Im alten Recht war hingegen schon streitig, ob man Kompetenzen überhaupt verlagern kann. Nach verbreiteter Ansicht konnte die Entscheidung über Art und Umfang von Erhaltungsmaßnahmen nicht durch einen Beschluss auf den Verwalter übertragen werden. Die gesetzliche Regelung gehe davon aus, dass die Wohnungseigentümer die notwendigen Entscheidungen über das Ob und Wie der Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich selbst treffen müssten. Da mit der Übertragung von Kompetenzen der Wohnungseigentümer auf den Verwalter eine grundlegende Zuständigkeitsänderung vorgenommen werde, sei hierfür grundsätzlich eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich. In engen Grenzen sei eine Kompetenzverlagerung durch Beschluss aber möglich, nämlich dann, wenn die Ermächtigung zu einem nur begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führe und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belasse (etwa Heinemann in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 21 Rn. 74). Teilweise wurde eine Beschlusskompetenz aber auch generell verneint und eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter nur durch Vereinbarung für wirksam gehalten (Elzer, ZWE, 2012, S. 163, 167) oder umgekehrt jeder Beschluss als möglich erachtet (Lehmann-Richter, ZWE 2015, S. 193, 194; Deckert, ZWE 2003, S. 247, 252). Der BGH schließt sich jetzt für das alte Recht der 1. Meinung an.
Der klagende Wohnungseigentümer hatte im Übrigen einige Sondervergütungen bemängelt. Der...

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