Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich und abschließend 2 Modalitäten kollektiver Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor: die Vereinbarung und den Beschluss. Soweit die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen durch Vereinbarung treffen können, stellen diese Vereinbarungen zwingendes Recht innerhalb der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Besteht nach den gesetzlichen Vorschriften zwar eine Beschlusskompetenz, ist der Regelungsbereich jedoch Gegenstand einer Vereinbarung – insbesondere der Gemeinschaftsordnung –, kann er nicht mehr durch Beschluss geregelt werden. Es bedarf vielmehr einer entsprechenden Vereinbarung. Hiervon bestehen wiederum 2 äußerst praxisrelevante Ausnahmen:
- Das Gesetz lässt eine Abänderung von Vereinbarungen durch Beschluss ausdrücklich zu (gesetzliche Öffnungsklausel) oder aber
- die Vereinbarung selbst lässt ihre Änderung durch Mehrheitsentscheidung zu (vereinbarte Öffnungsklausel).
1 Überblick
Im Gegensatz zu Beschlüssen, die regelmäßig die laufende Verwaltung betreffen, befasst sich der Gegenstand der Vereinbarung mit grundlegenden und wesentlichen Inhalten des Gemeinschaftsverhältnisses. Gegenstand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können u. a.
Beschluss und Vereinbarung lassen sich grob wie folgt voneinander abgrenzen:
- Die Vereinbarung stellt einen schuldrechtlichen Kollektivvertrag dar. Der Beschluss ist ein mehrseitiges Rechtsgeschäft eigener Art. Er bündelt mehrere gleichgerichtete Willenserklärungen der Mehrheit mit Wirkung gegen die überstimmte Minderheit.
- Die Vereinbarung bindet Sondernachfolger lediglich bei entsprechender Grundbucheintragung. Hingegen ordnet § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG eine umfassende Bindungswirkung von Sondernachfolgern an Beschlüsse der Wohnungseigentümer ohne Grundbucheintragung an. Allerdings besteht insoweit eine praxisrelevante Ausnahme, als Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG Wirkung gegen Sondernachfolger nur dann entfalten, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
- Vereinbarungen können an jedem Ort und zu jedem Zeitpunkt getroffen werden. Beschlüsse können lediglich in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden oder im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG.
Von erheblicher praktischer Bedeutung sind die gesetzlichen Öffnungsklauseln der §§ 12 Abs. 4 , 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und 21 Abs. 5 WEG und vor allem vereinbarte Öffnungsklauseln, die die Änderung einer Vereinbarung auch durch Mehrheitsbeschluss zulassen.
2 Vereinbarung
Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG in Ergänzung oder Abweichung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ihr Verhältnis untereinander regeln und diese Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG durch Grundbucheintragung zum Inhalt des Sondereigentums machen. In all den Bereichen, in denen den Wohnungseigentümern mangels gesetzlicher oder vereinbarter Öffnungsklausel keine Beschlusskompetenz eingeräumt ist, müssen sie also Vereinbarungen treffen.
2.1 Rechtsnatur
Die Vereinbarung wird als schuldrechtlicher Kollektivvertrag bezeichnet, da sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartei fungieren. Ihr Inhalt wird durch die Eintragung in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums verdinglicht. Der Grundbucheintragung bedarf es allerdings nicht zur Begründung der Vereinbarung, sondern zur Bindung der Sondernachfolger von Wohnungseigentümern. Die Vereinbarung hat regelmäßig rechtsgestaltende Wirkung für die Zukunft des Gemeinschaftsverhältnisses. Als Vertrag kommt eine Vereinbarung also nur durch Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zustande. Als Vertrag unterliegt die Vereinbarung den für Willenserklärungen geltenden Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB, Allgemeiner Teil), weshalb sie z. B. wegen arglistiger Täuschung oder Irrtums angefochten werden oder auch nichtig sein kann. Eine Vereinbarung unklaren Inhalts ist nach Wortlaut und Sinn auszulegen. Verbleiben auch nach der Auslegung noch Unklarheiten oder Widersprüche, gilt die gesetzliche oder früher vereinbarte Regelung.
Vom Gesetz abweichende Erhaltungsverpflichtung muss eindeutig sein
Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen hat, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.
Die bedeutendste Vereinbarung der Wohnungseigentümer stellt in aller Regel die Gemeinschaftsordnung dar, die allerdings regelmäßig gerade nicht von den Wohnungseigentümern vereinbart, sondern von dem teilenden Eigentümer bzw. Bauträger als Bestandteil...