Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung / 3.3.9 Negativbeschluss

Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn ein Beschlussantrag abgelehnt wurde und der Verwalter den Beschluss als nicht zustande gekommen verkündet. Es handelt sich jedoch nicht um einen Nichtbeschluss, da auch einem negativen Abstimmungsergebnis Beschlussqualität zukommt. Ein Negativbeschluss ist daher grundsätzlich anfechtbar.^[1]

Soweit z. B. der Beschluss über die Gestattung einer baulichen Veränderung mehrheitlich abgelehnt wurde, kann der bauwillige Wohnungseigentümer also auch gegen diesen Beschluss gemäß § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG Anfechtungsklage erheben und diese mit einem Antrag auf Beschlussersetzung verbinden. Allerdings ist zu beachten, dass es in einem derartigen Fall der Erhebung einer Anfechtungsklage nicht bedarf. Ausreichend ist, dass der Wohnungseigentümer eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erhebt.

Die Nichterhebung einer Klage auf Beschlussersetzung kann zum Anspruchausschluss führen. So kann ein Wohnungseigentümer wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums keinen Schadensersatz verlangen, wenn er nach einem Negativbeschluss, sich mit dem Mangel zu befassen, 6 Jahre wartet und keine Beschlussersetzungsklage erhebt.^[2]

Zu berücksichtigen ist nämlich, dass Negativbeschlüsse keine sachliche Regelung enthalten, sondern nur zum Ausdruck bringen, dass die Mehrheit der Eigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung einem bestimmten Regelungsgegenstand nicht zustimmen möchte. Negativbeschlüsse lassen aus diesem Grund die Rechtslage unverändert. Aus der Ablehnung eines Beschlussantrags kann überdies regelmäßig nicht auf den Willen der Mehrheit der Eigentümer geschlossen werden, das Gegenteil des Beschlussantrags zu wollen.^[3] Insoweit ist zu beachten, dass zwar regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage auch dann besteht, wenn...