Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung / 3.3.10 Schwebend unwirksamer Beschluss

Im Gegensatz zum anfechtbaren Beschluss, der schwebend wirksam ist bis zu dessen rechtskräftiger Ungültigerklärung, ist ein Beschluss, der einen Eingriff in unentziehbare, aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat, bis zur Zustimmung des jeweils betroffenen Wohnungseigentümers schwebend unwirksam. Dies hatte der BGH im Jahr 2004^[1] klargestellt. Allerdings hat er sich von dieser Auffassung – ohne insoweit aber für klare Verhältnisse zu sorgen – wieder distanziert^[2] und festgestellt, dass ein entsprechender Beschluss wohl nichtig sei.

Der Beschluss ist schwebend unwirksam, da ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums an Feriengäste verboten wird, nur dann rechtmäßig ist, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Rechten eines Sondereigentümers gehört nämlich die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Sie darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden.^[3]

Insbesondere auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln besteht also die Gefahr, dass schwebend unwirksame oder aber – je nach endgültiger Position des BGH – nichtige Beschlüsse gefasst werden.^[4]

Verstößt jedenfalls ein Beschluss auf Grundlage einer vereinba...