Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung / 2.7.2.2 Vereinbarte Öffnungsklausel

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf."

Das vom BGH am 20.9.2000^[1] proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt. Vielfach falsch verstandene "Narrenfreiheit" in entsprechender Beschlussfassung hatte den BGH^[2] später dann zu der Klarstellung genötigt, dass vereinbarte Öffnungsklauseln lediglich eine formelle Legitimation für Mehrheitsentscheidungen darstellen und ihre materiell-rechtliche Reichweite eingegrenzt. Zunächst sind Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasst werden, grundsätzlich nur insoweit materiell überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anders ist es allerdings bei Beschlüssen, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte betreffen. Diese unterliegen einer weiterreichenden Kontrolle.^[3]

Seit Inkrafttreten des WEMoG erwähnt das Wohnungseigentumsgesetz Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln ausdrücklich in

• § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG: Möglichkeit der Verdinglichung;
• § 7 Abs. 2 WEG: Eintragungsvoraussetzungen
• § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG: Bindung der Sondernachfolger bei Grundbucheintragung;
• § 48 Abs. 1 WEG: Eintragung von Altbeschlüssen bis 31.12.2025.

2.7.2.2.1 Abgrenzung zum Änderungsvorbehalt

Der sog. Änderungsvorbehalt enthält die Ermächtigung zu einer einseitigen Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung meist des teilenden Eigentümers bzw. Bauträgers auch noch nach Entstehen der Gemeinschaft. Insbesondere kann sich der teilende...