Verwaltung: Verkehrssicherungspflicht? / 3 Das Problem

Die Versicherungsgesellschaft K (im Bereich der Kraftfahrtversicherung) macht mit der Klage Regressansprüche gegen die Verwalterin B geltend. B ist seit 2015 Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage X. Das Dach dieser Anlage wurde 2009/2010 komplett neu errichtet. Bei Sichtbegehungen von der Straße stellte B keine Mängel fest. Am 19.3.2021 löst sich bei einer Windstärke von 7-8 Beaufort ein Dachziegel und fällt auf das Dach eines bei der K kaskoversicherten Pkws. K reguliert den Schaden i. H. v. 3.399,79 EUR. K meint, B hafte für den Schaden gemäß §§ 836, 838 BGB i. V. m. § 27 WEG.

Es gelte ein Anscheinsbeweis, nach dem B ihre Verkehrssicherungspflichten nicht erfüllt habe. B behauptet, der bei ihr angestellte Objektbetreuer O sei am 17.2.2021, 4.3.2021 und 17.3.2021 vor Ort gewesen. Bei keinem dieser Termine seien Schäden oder Auffälligkeiten am Dach festgestellt worden. Auch im Rahmen einer professionellen Dachwartung durch einen Fachbetrieb habe das Schadensbild nicht erkannt werden können. Zudem sei die Verdrahtung der Ziegel so ungünstig gesetzt gewesen, dass die Ziegel herabzurutschen bzw. herabzudrücken drohten. Zur Begehung der Dachfläche sei sie als Verwalterin weder beauftragt noch verpflichtet gewesen.

Das AG verurteilt B. B habe nicht den Anscheinsbeweis widerlegen können, dass der Unfall auf einer mangelhaften Unterhaltung des Hauses beruhe, weil keine ausreichende fachkundige Wartung des Daches erfolgt sei. Die von B durchgeführten Sichtprüfungen seien nicht ausreichend gewesen, weil sie nicht durch eine fachkundige Person durchgeführt worden seien. Dass das Dach erst in den Jahren 2009/2010 neu eingedeckt worden sei, schließe eine Wartungspflicht nicht aus. Ebenso habe B nicht beweisen können, dass auch Fachleute die Schadensursache am Dach nicht hätten fest...