Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Der Verwaltervertrag ist gesetzlich nur insoweit geregelt, als er gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens 6 Monate nach Abberufung des Verwalters endet. Für die Verwalterpraxis ist er darüber hinaus aber von erheblicher Bedeutung. In aller Regel handelt es sich um einen Vertrag, der der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen und insoweit dem Transparenzgebot unterliegt.
1 Grundsätzliche Fragen klären
1.1 Ist ein Vertrag überhaupt erforderlich?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt zum Verwaltervertrag lediglich in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass dieser (automatisch) spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet – es schreibt einen Verwaltervertrag aber nicht vor. Zu berücksichtigen ist, dass die in § 26 Abs. 1 und 2 WEG geregelte Bestellung des Verwalters diesem zunächst nur seine Organstellung verschafft.
Die Bestellung verleiht ihm die gesetzlichen Befugnisse und Pflichten gemäß §§ 24, 27 und 28 WEG. Dabei ist zu beachten, dass das Wohnungseigentumsgesetz selbst keinerlei Regelungen über einen Vergütungsanspruch des Verwalters enthält. Selbst Wohnungseigentümer, die das Verwalteramt ausüben, sind in der Praxis sicherlich nur im Ausnahmefall bereit, dieses Amt unentgeltlich auszuüben. Zieht man die Vorschriften des BGB heran, so bedürfen weder der Auftrag nach §§ 662 ff. BGB noch der Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB einer bestimmten Form und es kommt im Fall einer unentgeltlichen Tätigkeit ohne ausdrückliche Vereinbarung konkludent ein Auftragsverhältnis nach §§ 662 ff. BGB zustande, wenn der Verwalter seine Tätigkeit erbringt. Der Verwalter hat in diesem Fall nach § 670 BGB einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft.
Da der Verwalter das Verwalteramt in aller Regel nur gegen eine Vergütung übernimmt, kommt ein Vertrag – selbst wenn er nicht schriftlich abgeschlossen worden ist – konkludent zustande, sobald der Verwalter aufgrund seiner Bestellung Verwaltertätigkeiten entfaltet.
Wesentliche Eckpunkte festlegen
Aus diesem Grund fordert die Rechtsprechung, dass im Beschluss über die Bestellung des Verwalters die wesentlichen Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses geregelt werden müssen. Die elementaren Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses stellen
- die Laufzeit der Bestellung und
- insbesondere die Verwaltergrundvergütung dar.
Sollten nämlich vertragliche Abreden nicht getroffen worden sein, steht dann zumindest die Vergütungshöhe bezüglich des konkludent zustande gekommenen Verwaltervertrags fest.
Verwalter sollten im eigenen Interesse für einen Vertrag sorgen
Alleine die dem Verwalter im Wohnungseigentumsgesetz eingeräumten Rechte und Befugnisse versetzen ihn in der Praxis nicht in die Lage, flexibel und einigermaßen eigenständig die Verwaltertätigkeit zu entfalten. Besteht lediglich ein konkludent zustande gekommener Verwaltervertrag, hat der Verwalter auch nur die gesetzlichen Rechte und Befugnisse.
Von wesentlicher Bedeutung ist insbesondere, dass der Verwalter bei fehlender ausdrücklicher vertraglicher Abrede keinen Anspruch auf Sonderhonorare jeglicher Art hat. Insoweit sollte der Verwalter stets von sich aus für die Beschlussfassung über einen Verwaltervertrag und dessen Abschluss sorgen.
Vorlage von 3 Vertragsentwürfen
Es besteht zwar kein Zwang zum Abschluss eines Verwaltervertrags, freilich ist aber zu beachten, dass die Rechtsprechung im Rahmen der Bestellung des Verwalters die Vorlage von mindestens 3 Vertragsentwürfen fordert. Andernfalls entspricht bereits der Bestellungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Ausnahmsweise gilt dann etwas anderes, wenn aus tatsächlichen Gründen zumindest 3 Angebote nicht eingeholt werden können.
Bestellungsbeschluss ohne Regelung über Verwaltervergütung
Fassen die Wohnungseigentümer einen Beschluss, der lediglich auf die Bestellung des Verwalters gerichtet ist und regeln sie daneben nicht auch dessen Grundvergütung, ist im Fall der Bestandskraft des Beschlusses umstritten, ob der Verwalter dann nur einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 670 BGB hat oder aber einen Anspruch auf die übliche Vergütung. Die besseren Gründe sprechen zwar dafür, dass der Verwalter in diesem Fall einen Anspruch auf die übliche Verwaltervergütung hat, allerdings gehen die Meinungen stark auseinander, was "noch" üblich ist und was nicht. Sowohl die Wohnungseigentümer als auch der zu bestellende Verwalter sollten hier im jeweils eigenen Interesse für klare Verhältnisse sorgen.
1.2 Mit wem wird der Vertrag geschlossen?
Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber.
Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da sie in das Vertragsverhältnis selbst nicht eingebunden sind, allerdings im Rahmen des mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehen...