Verwaltervertrag (WEMoG) / 3.2.1 Laufzeit des Vertrags

Musterklausel: Laufzeit des Verwaltervertrags

Empfehlenswerte Klausel

§ 1 Vertragslaufzeit

(1) Die Laufzeit dieses Vertrags beginnt mit dem Bestellungszeitpunkt am _________. Der Vertrag wird für eine Laufzeit von ___ Jahren abgeschlossen und endet somit am _________. [Alternativ: Die Laufzeit dieses Vertrags beginnt mit dem Bestellungszeitraum am _________ und endet mit Ablauf des Bestellungszeitraums.]^[2]

Nicht zu empfehlende Klausel

"Die Laufzeit des Vertrags ist an die Bestellung des Verwalters gekoppelt."

Im 1. Fall (empfehlenswerte Klausel) ist der Befristungszeitraum konkret festgelegt, im 2. Fall (nicht zu empfehlen) ist er an das Schicksal der Bestellung gekoppelt. Bedeutung hat die Unterscheidung im Fall der vorzeitigen Abberufung des Verwalters im Hinblick auf weitere Vergütungsansprüche des Verwalters. Zu beachten ist nämlich, dass die Abberufung des Verwalters seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkbar ist. Der Verwalter kann vielmehr jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden.^[3] Da das WEG insoweit keine Übergangsvorschrift vorsieht, gilt dieser Grundsatz auch für Bestellungs- und Vertragsverhältnisse, die vor Inkrafttreten WEMoG begründet wurden. Bezüglich des befristet abgeschlossenen Verwaltervertrags – auch wenn dessen Laufzeit nicht an die Bestellung gekoppelt ist – sieht die Bestimmung des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG vor, dass dieser spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet. Die Beendigung tritt automatisch ein, einer Kündigung seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf es nicht.

Hinweis: Vertragslaufzeit und Klauselkontrolle

Im Übrigen bestehen keine AGB-rechtlichen Bedenken gegen Vertragslaufzeiten eines Verwaltervertrags von 3 bzw. 5 Jahren. § 309 Nr. 9a BGB, der die Laufzeit von Dauerschuldverhältnissen in Formularverträgen auf 2 Jahre beschränkt, findet auf den Verwaltervertrag keine Anwendung.^[4] Dies hatte der BGH im Rahmen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG klargestellt, als Beschränkungen der Verwalterabberufung noch auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich waren. Insoweit wurde diese Rechtsprechung vereinzelt auch kritisiert. Nach neuer Rechtslage im Zuge des WEMoG ist sie sachlogische Folge davon, dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann und sein Vertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet. Insoweit besteht bereits kein besonderes Schutzbedürfnis der Wohnungseigentümergemeinschaften als Verbraucher.