Verwaltervertrag (WEMoG) / 1.1 Ist ein Vertrag überhaupt erforderlich?

Alexander C. Blankenstein

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt zum Verwaltervertrag lediglich in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass dieser (automatisch) spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet – es schreibt einen Verwaltervertrag aber nicht vor.

Vom Verwaltervertrag zu trennen ist die Bestellung. Diese ist in § 26 Abs. 1 und 2 WEG geregelt und verschafft dem Verwalter die Organstellung. Die Bestellung verleiht ihm die gesetzlichen Befugnisse und Pflichten gemäß §§ 24, 27 und 28 WEG.

Auch zum Vergütungsanspruch des Verwalters enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelungen. Zieht man hier die Vorschriften des BGB heran, so bedürfen weder der Auftrag nach §§ 662 ff. BGB noch der Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB einer bestimmten Form und es kommt im Fall einer unentgeltlichen Tätigkeit ohne ausdrückliche Vereinbarung konkludent ein Auftragsverhältnis nach §§ 662 ff. BGB zustande, wenn der Verwalter seine Tätigkeit erbringt. Der Verwalter hat in diesem Fall nach § 670 BGB einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft.

Da der Verwalter das Verwalteramt in aller Regel nur gegen eine Vergütung übernimmt, kommt ein Vertrag – selbst wenn er nicht schriftlich abgeschlossen worden ist – konkludent zustande, sobald der Verwalter aufgrund seiner Bestellung Verwaltertätigkeiten entfaltet.

Wesentliche Eckpunkte festlegen

Aus diesem Grund fordert die Rechtsprechung, dass im Beschluss über die Bestellung des Verwalters die wesentlichen Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses geregelt werden müssen. Die elementaren Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses stellen

die Laufzeit der Bestellung und
insbesondere die Verwaltergrundvergütung dar.^{^[1]}

Sollten nämlich vertragliche Abreden nicht getroffen worden sein, steht dann zumindest die Vergütungshöhe bezüglich des konkludent zustande gekommenen Verwaltervertrags fest.

Verwalter sollten im eigenen Interesse für einen Vertrag sorgen

Alleine die dem Verwalter im Wohnungseigentumsgesetz eingeräumten Rechte und Befugnisse versetzen ihn in der Praxis nicht in die Lage, flexibel und einigermaßen eigenständig die Verwaltertätigkeit zu entfalten. Besteht lediglich ein konkludent zustande gekommener Verwaltervertrag, hat der Verwalter auch nur die gesetzlichen Rechte und Befugnisse.

Von wesentlicher Bedeutung ist insbesondere, dass der Verwalter bei fehlender ausdrücklicher vertraglicher Abrede keinen Anspruch auf Sonderhonorare jeglicher Art hat. Insoweit sollte der Verwalter stets von sich aus für die Beschlussfassung über einen Verwaltervertrag und dessen Abschluss sorgen.

Vorlage von 3 Vertragsentwürfen

Es besteht zwar kein Zwang zum Abschluss eines Verwaltervertrags, zu beachten ist aber, dass die Rechtsprechung im Rahmen der Bestellung des Verwalters die Vorlage von mindestens 3 Vertragsentwürfen fordert. Andernfalls entspricht bereits der Bestellungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.^{^[2]}

Ausnahmsweise gilt dann etwas anderes, wenn aus tatsächlichen Gründen zumindest 3 Angebote nicht eingeholt werden können.

Bestellungsbeschluss ohne Regelung über Verwaltervergütung

Fassen die Wohnungseigentümer einen Beschluss, der lediglich auf die Bestellung des Verwalters gerichtet ist und regeln sie daneben nicht auch dessen Grundvergütung, ist im Fall der Bestandskraft des Beschlusses umstritten, ob der Verwalter dann nur einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 670 BGB hat oder aber einen Anspruch auf die übliche Vergütung. Die besseren Gründe sprechen zwar dafür, dass der Verwalter in diesem Fall einen Anspruch auf die übliche Verwaltervergütung hat, allerdings gehen die Meinungen stark auseinander, was "noch" üblich ist und was nicht. Sowohl die Wohnungseigentümer als auch der zu bestellende Verwalter sollten hier im eigenen Interesse für klare Verhältnisse sorgen.

[1] BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 114/14, ZMR 2015, 393.

[2] U. a. LG Dortmund, Urteil v. 10.11.2015, 1 S 308/15. ZMR 2016, 387.