Problemüberblick
Die Entscheidung wirft die Frage auf, ob der Verwaltervertrag Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer ist. Die Antwort hierauf muss aus Karlsruhe kommen.
Verwaltervertrag: Keine Klärung im Vertrag
Bis zu einer Antwort aus Karlsruhe, ob der Verwaltervertrag von Gesetzes wegen ein Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer ist, gibt es 2 Lager: Das eine meint, die Voraussetzungen für einen Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer lägen auch nach der WEG-Reform vor (z. B. Jennißen/Zschieschack, 7. Aufl. 2022, § 27 Rz. 227; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 13 Rz. 90 ff.; BeckOK WEG/Elzer, 50. Ed. 30.9.2022, WEG § 26 Rz. 207). Die anderen lehnen diese Sichtweise aufgrund des neu konstruierten WEG ab (z. B. Wobst ZWE 2021, 17 (19); Abramenko, Das neue Wohnungseigentumsrecht, 2020, § 5 Rn. 33; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rz. 60; ohne Stellungnahme LG München, Beschluss v. 16.2.2022, 36 T 1514/22).
Überzeugender ist die erste Ansicht. Der Anspruch des Wohnungseigentümers aus dem Verwaltervertrag ist nicht subsidiär gegenüber dem Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus § 31 BGB. Im Übrigen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Dritter. Etwas anderes wäre nur anzunehmen, wenn man bereits die Amtspflichten als drittschützend ansehen würde.
Verwaltervertrag: Klärung im Vertrag
Die Frage, ob der Verwaltervertrag Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ist, kann man im Verwaltervertrag lösen. Dieser kann ausdrücklich als echter Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ausgestaltet werden. Dazu rate ich.