Problemüberblick
Der Fall wirft vor allem die Frage auf, ob und wenn ja – auf welche Weise man im Verwaltervertrag anlegen kann, dass sich das Honorar des Verwalters regelmäßig ohne Weiteres erhöht.
Preisklauselgesetz
Das Preisklauselgesetz setzt Klauseln, nach denen das Verwalterhonorar angepasst wird, enge Grenzen. Erlaubt sind danach nur Leistungsvorbehaltsklauseln, Spannungsklauseln und Kostenelementeklauseln. Liegen – wie im Fall – diese Ausnahmen nicht vor, wird die unzulässige Klausel allerdings erst für die Zukunft unwirksam, wenn der Verstoß rechtskräftig festgestellt wurde (§ 8 Satz 1 Preisklauselgesetz).
AGB-Recht
Bietet eine Erhöhungsklausel dem Verwender die Aussicht, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen, ist die Klausel unangemessen und ungeachtet des Preisklauselgesetzes unwirksam. So liegt es nach der sehr strengen Ansicht der Kammer im Fall. So sieht es beispielsweise auch Greiner, wenn die Klausel nicht die konkreten Beträge der künftigen (erhöhten) Vergütung nennt (BeckOGK/Greiner, 1.6.2021, WEG § 26 Rn. 204). Greiner meint aber auch, dass eine Staffelvergütung, bei der z. B. jährliche Preissteigerungen schon im Voraus festgelegt werden, wirksam sei. Lehmann-Richter (in Graf von Westphalen/Thüsing, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, Verwaltervertrag über Wohnungseigentum, Rn. 43) hält die Klausel für wirksam, falls die prozentuale Erhöhung sich im Rahmen der typischerweise beim Verwalter eintretenden Kostensteigerungen sowie des Inflationsausgleichs hält. Der BGH, auf den sich die Kammer beruft, meint, die Schranke des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB werde nicht eingehalten, wenn die Preisanpassungsklausel es dem Verwender ermögliche, über die Abwälzung konkreter Kostensteigerungen hinaus den zunächst vereinbarten Preis ohne Begrenzung anzuheben und so nicht nur eine Gewinnschmälerung zu vermeiden, sondern einen zusätzlichen Gewinn zu erzielen (BGH, Urteil v. 15.11.2007, III ZR 247/06, Rn. 10).
Dementsprechend seien Preisanpassungsklauseln nur zulässig, wenn
- die Befugnis des Verwenders zu Preisanhebungen von Kostenerhöhungen abhängig gemacht werde und
- die einzelnen Kostenelemente sowie
- deren Gewichtung bei der Kalkulation des Gesamtpreises offengelegt würden,
sodass der andere Vertragsteil bei Vertragsschluss die auf ihn zukommenden Preissteigerungen einschätzen könne.
Diese Rechtsprechung betrifft aber keine Staffelregelung, sondern Klauseln, die es dem Verwender einseitig ermöglichen, den Preis zu erhöhen. Die Kammer hätte daher die Revision zulassen sollen.