Verwalter und Verwaltervertrag (FAQs) / Zertifizierter Verwalter

Dr. Oliver Elzer

Bekanntlich widerspricht die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar. Wenn in einer Gemeinschaft mit 30 Eigentümern der Bestellungsbeschluss von einem Eigentümer angefochten wird, wird dann der Richter den Beschluss für ungültig erklären? Und wenn ja, wie soll ein anderer zertifizierter Verwalter bestellt werden, wenn die Mehrheit der Eigentümer den nicht zertifizierten Verwalter möchte und ein zertifizierter Verwalter in der Versammlung keine Mehrheit erzielt?

Ja, das Gericht wird den Bestellungsbeschluss für ungültig erklären, denn der Beschluss entspricht keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Wohnungseigentümer sind nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nämlich verpflichtet, wenn nur ein Wohnungseigentümer dies verlangt, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen. Insoweit ist das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert und ein einzelner Wohnungseigentümer kann sich gegen die Mehrheit durchsetzen.

Sollte sich die Mehrheit dennoch weigern, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen, müsste der Wohnungseigentümer, der einen solchen verlangt, nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Beschlussersetzungsklage erheben. Dort müsste er unter anderem eine Verwaltung benennen, die bereit ist, sich bestellen zu lassen und zertifiziert ist.

Ich bin Beiratsvorsitzender in einer Wohnungseigentumsanlage mit 8 Wohneinheiten, davon gehören 5 meiner Familie. Ich möchte ab 1.1.2026 Verwalter der Eigentümergemeinschaft sein. Brauche ich eine Zertifizierung?

Das Gesetz verlangt keine Zertifizierung. Die Wohnungseigentümer sind daher befugt, eine Verwaltung zu bestellen, die nicht zertifiziert ist. Dieses Vorgehen entspricht aber keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG vorliegen.

Die 1. Vorausset...

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