Verwalter: Übertragung seiner Aufgaben auf Dritte

1 Leitsatz

Lädt ein Dritter die Wohnungseigentümer zu einer Versammlung, den der Verwalter umfassend mit sämtlichen Verwaltungsaufgaben betraut hat und der faktisch für den Verwalter die Verwaltung führt, liegt eine systematische Missachtung der Regelungen des Wohnungseigentumsrechts vor. Die gefassten Beschlüsse sind dann, ohne dass es auf eine Kausalitätsprüfung ankommt, für ungültig zu erklären.

2 Normenkette

§ 26 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Die B GmbH & Co. KG lädt die Wohnungseigentümer zur Versammlung. Diese KG hat der Verwalter umfassend mit sämtlichen Verwaltungsaufgaben betraut. B führt faktisch die Verwaltung. B wird in der Versammlung daher auch folgerichtig zur Verwalterin bestellt.

Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er rügt, sein umfassend mit einer "Generalvollmacht" ausgestatteter Sondereigentumsverwalter S sei als sein Vertreter nicht zur Versammlung zugelassen worden (nach der Gemeinschaftsordnung ist eine Vertretung nur durch Verwandte in gerader Linie, Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer, einen Generalbevollmächtigten oder den Verwalter zulässig). Das AG gibt der Anfechtungsklage wegen des Ausschlusses des Sondereigentumsverwalters statt. Dagegen richtet sich die Berufung.

4 Die Entscheidung

Im Ergebnis ohne Erfolg! Allerdings sei der Versammlungsleiter berechtigt gewesen, S nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Vertreter zu akzeptieren. Zwar habe K die dem S erteilte Vollmacht als "Generalvollmacht" bezeichnet. S sei aber nur ermächtigt gewesen, das Wohnungseigentum des K zu vertreten – und auch dies nur beschränkt, denn die Veräußerung des Wohnungseigentums sei dem S nicht gestattet gewesen. Eine solche Vollmacht sei nach einer Auslegung keine Generalvollmacht im Sinne der Gemeinschaftsordnung.

Zur Versammlung habe aber nicht der Verwalter, sondern die B GmbH & Co. KG geladen. In der Ü...