Verwalter: Bestellungsbeschluss und Ordnungsmäßigkeit

1 Leitsatz

Die Bestellung einer eng mit dem Vorverwalter verbundenen Person, die auch schon faktisch früher die Verwaltung wahrgenommen hat und deren Abrechnungsbeschlüsse etc. in zahlreichen Gerichtsverfahren für ungültig erklärt wurden, entspricht keiner ordnungsmäßigen Verwaltung.

2 Normenkette

§ 26 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es nur 2 Wohnungseigentümer (K und B). Mit den Stimmen von Wohnungseigentümer B bestellen sie einen F zum Verwalter. Dieser F war ein Mitarbeiter der X-GmbH, die von Wohnungseigentümer B betrieben wird. Die X-GmbH war in der Wohnungseigentumsanlage früher als Verwalterin tätig. Ihre Bestellung hielten AG und LG u. a. wegen der von ihr erstellten Jahresabrechnungen für nicht ordnungsmäßig.

Wohnungseigentümer K greift den Bestellungsbeschluss an. Er behauptet, F habe die X-GmbH in der Vergangenheit nicht nur vertreten, sondern habe auch alle – unstreitig nicht ordnungsmäßigen – Jahresabrechnungen der X-GmbH erstellt. Sein (des K) Vertrauensverhältnis zu F sei aufgrund der gravierenden Mängel in der Vergangenheit zerrüttet. F fehle es neben einer gewerberechtlichen Erlaubnis nach § 34c GewO auch an einer Zertifizierung nach § 26a WEG, einer Berufshaftpflicht- und einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Auf der Versammlung seien Fragen zu den Kontaktdaten und der Verwaltungspraxis von F nicht beantwortet worden.

4 Die Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! F habe nicht nur eng mit der X-GmbH zusammengearbeitet, sondern sei "ein integraler Bestandteil der X-GmbH". Dafür spreche neben denselben Geschäftsräumen, der Benutzung derselben SEPA-Lastschriftvollmachten, der gleichen Verwaltungsstruktur, dem Auftreten von F in früheren, von der X-GmbH geleiteten Versammlungen, dem gleichen Verwaltervertrag und der gleichen telefonischen Erreichbarkeit der Umstand, dass ...