Versorgungssperre / 4 Vermietetes Sondereigentum

Größter Streitpunkt in der Diskussion um die Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen ist das vermietete Sondereigentum. Hier scheiden sich die Geister, ob denn auch der Mieter eines säumigen Hausgeldschuldners von den Versorgungsleitungen der Gemeinschaft abgetrennt werden kann.

Zunächst müssen selbstverständlich sämtliche Voraussetzungen gegeben sein, eine Versorgungssperre gegenüber dem Wohnungseigentümer durchsetzen zu können. Sind diese Voraussetzungen gegeben, bejahen einige Literaturstimmen die Möglichkeit des Versorgungsausschlusses auch gegenüber dem Mieter, soweit dieser ebenfalls mit Nebenkostenvorauszahlungen an den vermietenden und säumigen Wohnungseigentümer in Rückstand ist. Dieser Ansatz ist freilich reichlich unbrauchbar, da es die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wenig interessieren dürfte, wie es um die Zahlungsmoral des Mieters ihres Hausgeldschuldners bestellt ist.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass ein Mieter in Ermangelung einer tatsächlichen Bindung zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mehr Rechte haben kann, als sein Vermieter, der immerhin Mitglied der Gemeinschaft ist.^[1] Wenn also eine Versorgungssperre gegenüber dem Eigentümer eines Sondereigentums gerechtfertigt ist, ist diese auch gegenüber dessen Mieter durchsetzbar. Allerdings sehen andere Teile der Rechtsprechung in dem Ausschluss des Mieters von Versorgungsleistungen eine ungerechtfertigte Besitzstörung und verwehren der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Möglichkeit des Versorgungsentzugs gegenüber dem Mieter des säumigen Hausgeldschuldners.^[2] Der BGH geht allerdings davon aus, dass dem Mieter wegen einer zuvor angedrohten Versorgungssperre keine Besitzschutzansprüche gem. §§ 858 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB gegen die Gemeinschaft zustehen. Es fehlt an einer Besitzstörung d...