Versammlung in COVID-Zeiten: Zwickmühle wird zugunsten der Verwalter aufgelöst!

1 Leitsatz

Ein während der COVID-19-Pandemie gefasster Beschluss ist nicht deshalb nichtig, weil die Wohnungseigentümer an der Versammlung ausschließlich durch die Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten.

2 Normenkette

§§ 18, 23, 24 WEG

3 Das Problem

Verwalter V lädt die Wohnungseigentümer wie folgt ein: "Die Versammlung findet schriftlich am 24.11.2020 statt. Bitte (...) senden Sie uns die Vollmacht sowie das ausgefüllte Weisungsdokument zu." Dieser Aufforderung kommen 5 von 24 Wohnungseigentümern nach. In der Versammlung ist nur V anwesend. Mit Schreiben vom 24.11.2020 teilt V mit, die Wohnungseigentümer seien bei der allein von ihm abgehaltenen Versammlung aufgrund erteilter Vollmachten vertreten gewesen. V übermittelt zugleich eine Niederschrift über die Beschlüsse. Gegen diese Beschlüsse wendet sich Wohnungseigentümer K. Er verpasst aber die Anfechtungsfrist. Zu prüfen ist daher nur, ob die Beschlüsse nichtig sind. Das LG sieht das so: Die Nichtigkeit folge aus einer Verletzung des Rechts eines jeden Wohnungseigentümers auf persönliche Teilnahme an einer Versammlung. Das Einladungsschreiben habe von den Wohnungseigentümern nur so verstanden werden können, dass eine persönliche Teilnahme an der Versammlung unmöglich sei und die Ausübung des Teilhabe- und Stimmrechts allein durch die Bevollmächtigung erfolgen könne. Darin sei eine Ausladung zu sehen, die in den unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts eingreife.

4 Die Entscheidung

Das sieht der BGH anders! Es habe eine Versammlung stattgefunden, in der Beschlüsse gefasst worden seien. Eine Versammlung setze zwar grundsätzlich ein physisches Zusammentreffen der Wohnungseigentümer voraus. Die Ausübung der Teilnahme- und Mitwirkungsrechte erfordere regelmäßig und vorbehaltlich einer grundsätzlich möglichen Stellvertretung eine persönliche Anwese...