Prof. Rolf-Rüdiger Radeisen
R wird durch die Vermietung zum Unternehmer, da er selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht (wirtschaftliche) Umsätze ausführt. Selbst wenn R nicht schon vorher Unternehmereigenschaft aufgrund anderer wirtschaftlicher Aktivitäten inne hatte, wird er spätestens mit dem Erwerb des Mietobjekts zum Unternehmer.
Bei dem Erwerb des Hauses ist davon auszugehen, dass der Verkauf durch den Voreigentümer eine Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG darstellt, da insoweit das gesamte Unternehmen oder zumindest ein Teil des Unternehmens insgesamt auf den Erwerber übergeht und insoweit von dem Erwerber fortgeführt wird. In diesem Fall ist das Gebäude nicht steuerbar auf den Erwerber übergegangen. Zu beachten ist, dass der Erwerber in die Rechtsposition des Veräußerers eintritt und insoweit ggf. auch Vorsteuerberichtigungszeiträume des Veräußerers fortführen muss. Da im vorliegenden Fall in den letzten 10 Jahren keine wesentlichen Baumaßnahmen (= nachträgliche Herstellungskosten oder umfassende Instandsetzungsarbeiten) durchgeführt wurden und das Haus 1920 errichtet wurde, besteht kein "aktiver" Berichtigungszeitraum für das Objekt, sodass R hieraus nichts beachten muss.
Berichtigungszeitraum umfasst auch größere Instandsetzungsmaßnahmen
Auch alle Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden können zu einer Vorsteuerberichtigung beim Unternehmer (Hauskäufer) führen, soweit die Instandsetzungsmaßnahmen die Bagatellgrenze des § 44 Abs. 1 UStDV überschreiten. Damit muss der Käufer oder sein Berater bei Immobilienerwerben auch immer prüfen, ob innerhalb der letzten 10 Jahre größere Instandsetzungsmaßnahmen ausgeführt wurden, die evtl. innerhalb eines 10-jährigen Berichtigungszeitraums zu einer Vorsteuerberichtigung führen können.
Die Vermietung führt im Inland zu steuerbaren Umsätzen. Der Ort der Leistung bestimmt sich nach § 3a Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 und Satz 2 Buchst. a UStG und ist dort, wo das Grundstück liegt (Köln). Da die Vermietung entgeltlich im Rahmen des Unternehmens des R ausgeführt wird, ist sie steuerbar nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG.
Die Vermietung ist grundsätzlich steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG. Die Steuerfreiheit ist aber insoweit ausgeschlossen, als hier Parkplätze an fremde Dritte vermietet werden.
Parkplatzvermietung als Nebenleistung
Soweit Parkplätze an Wohnungsmieter oder Gewerbemieter mit vermietet werden, wird von Nebenleistungen ausgegangen, die das Schicksal der Hauptleistung teilen. Allerdings muss die Parkplatzvermietung nicht immer eine Nebenleistung zu einer anderen Leistung darstellen. So ist umstritten und derzeit beim BFH anhängig, ob die Vermietung von Parkplätzen durch Hoteliers an Gäste eine dem Regelsteuersatz unterliegende (eigenständige) Leistung ist. Darüber hinaus hatte der BFH- derzeit aber nur in einem Verfahren zur Aussetzung der Vollziehung – die Vermietung von Parkplätzen durch ein steuerfreie kulturelle Leistungen ausführendes Museum nicht als Nebenleistung angesehen.
Prüfung der Optionsmöglichkeit bei der Vermietung
R kann grundsätzlich nach § 9 Abs. 1 UStG auf die Steuerfreiheit der Vermietung verzichten. Grundvoraussetzung ist dabei, dass die Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt. Damit scheidet die Optionsmöglichkeit nach § 9 Abs. 1 UStG bei der Vermietung an die Privatmieter aus; diese Vermietung ist grundsätzlich ohne Optionsmöglichkeit immer steuerfrei.
Bei der Vermietung an den Betreiber des Supermarkts und auch an die orthopädische Gemeinschaftspraxis kann R grundsätzlich auf die Steuerfreiheit des Umsatzes nach § 9 Abs. 1 UStG verzichten, da alle Mieter Unternehmer sind und diese Räume nach dem Sachverhalt offensichtlich auch für ihr Unternehmen verwenden. Zu prüfen ist, ob die Beschränkung nach § 9 Abs. 2 UStG der Option entgegensteht: Da bei dem Objekt vor dem 11.11.1993 mit dem Bau begonnen wurde, ist es unerheblich, ob der Mieter die Räume für vorsteuerabzugsberechtigende Umsätze verwendet oder nicht. Damit kann R grundsätzlich bei allen Gewerbemietern auf die Steuerfreiheit der Umsätze verzichten.
Rückwirkende Option und Widerruf möglich
Der Verzicht auf die Steuerfreiheit nach § 9 UStG ist an keine Fristen gebunden. Ein Verzicht kann auch noch rückwirkend erklärt oder widerrufen werden. Der Verzicht oder der Widerruf ist nach der Rechtsprechung des BFH bis zu materiellen Bestandskraft der jeweiligen Jahressteuerfestsetzung möglich. Die materielle Bestandskraft tritt ein, wenn der Bescheid nicht mehr – auch nicht nach § 164 AO – geändert werden kann. Die Finanzverwaltung hat entsprechend die Vorgaben in Abschn. 9.1 Abs. 3 UStAE angepasst.
Da der bisherige Eigentümer aber nach den Sachverhaltsangaben grundsätzlich – soweit gesetzlich möglich – steuerfrei vermietet hatte, würde eine Option auf die Steuerpflicht entweder bedeuten, dass die Umsatzsteuer zusätzlich zu der bisher berechneten Miete erhoben werden müsste oder dass – auch dies ist grundsätzlich ...