Vermietete Eigentumswohnung / 8 Sonderfall: Störender Mieter

8.1 Was kann der Verwalter unternehmen?

Um es vorweg zu nehmen, der Verwalter hat gegen den störenden Mieter keine direkte Handhabe. Die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und dessen Sanktionen sind auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zugeschnitten. Vertragliche Beziehungen bestehen ausschließlich zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und dem Mieter, nicht hingegen zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und somit dem Verwalter als deren gesetzlicher Vertreter und dem Mieter.

Sollte eine Sonderbeziehung zwischen Verwalter und Mieter derart bestehen, dass der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage gleichzeitig auch Verwalter des vermieteten Sondereigentums ist, sind entsprechende Sanktionen unproblematisch möglich. Der Verwalter ist dann zur Abmahnung und Kündigung des Mieters berechtigt, so er über eine entsprechende Vollmacht des vermietenden Wohnungseigentümers verfügt.

8.2 Direkter Anspruch gegen den Mieter

Jeder Wohnungseigentümer hat einen aus § 1004 Abs. 1 BGB resultierenden Anspruch gegen einen Mieter oder Pächter, der ein Sonder- oder Teileigentum zweckbestimmungswidrig nutzt und die konkrete Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise zu größeren Nachteilen der übrigen Wohnungseigentümer führt, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung.^[1] Voraussetzung ist allerdings, dass er durch die zweckbestimmungsgemäße Nutzung konkret in seinem Sondereigentum beeinträchtigt ist. Ist dies nicht der Fall, können Unterlassungsansprüche nur durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Unabhängig hiervon ist jedenfalls die Zweckbestimmung durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums geworden und entfaltet auch gegenüber Dritten – insbesondere Mietern – dingliche Wirkung.^[2] Eine mietvertraglich gestattete, jedoch der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung entfaltet hingegen g...