Vermietete Eigentumswohnung / 6 Schlüsselverlust

Gibt der Mieter bei seinem Auszug die überlassenen Wohnungsschlüssel nicht oder nicht vollzählig zurück, steht dem vermietenden Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu, weil der Mieter seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat. Als Schadensersatz kann der vermietende Wohnungseigentümer Freistellung, also Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlüssels seinerseits Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist. Derartige Schadensersatzansprüche bestehen aber dann nicht, wenn die Schließanlage der Wohnungseigentumsanlage tatsächlich nicht (insgesamt) ausgetauscht worden ist. Es fehlt dann an einem erstattungsfähigen Vermögensschaden, sodass auch eine fiktive Abrechnung nicht in Betracht kommt.^[1]

Andererseits aber besteht durchaus die Beschlusskompetenz, den Wohnungseigentümer zu verpflichten, die Kosten der zentralen Schließanlage nach einem Schlüsselverlust seines Mieters oder auch des Mieters des Voreigentümers zu tragen.^[2] Die Wohnungseigentümer müssen sich auch nicht mit der lapidaren Aussage des Mieters begnügen, der Schlüssel sei auf den Grund eines Sees gesunken. Das Sicherheitsinteresse der Wohnungseigentümer überwiegt hier deutlich.^[3]