Vermieter kann Mieterhöhung nachträglich reduzieren

1 Leitsatz

Ein Vermieter kann ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nachträglich reduzieren, etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Er muss kein neues Verlangen stellen, um eine geringere Mieterhöhung zu fordern.

2 Das Problem

Die Vermieterin einer Wohnung fordert von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 490 EUR monatlich. Im Oktober 2018 forderte die Vermieterin die Mieter auf, einer Mieterhöhung zum 1.1.2019 um 66 EUR auf 556 EUR monatlich zuzustimmen. Zur Begründung bezog sich die Vermieterin auf den örtlichen Mietspiegel. Bei der Berechnung der verlangten Mieterhöhung bezog die Vermieterin bestimmte positive Wohnwertmerkmale ein. Die Mieter stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

Daraufhin erhob die Vermieterin Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung, allerdings nur um 46 EUR auf 536 EUR. Bei der Berechnung der mit der Klage geforderten Mieterhöhung ließ die Vermieterin die im vorprozessualen Mieterhöhungsverlangen herangezogenen positiven Wohnwertmerkmale unberücksichtigt.

Die Mieter sind der Ansicht, die Vermieterin habe das ursprüngliche Erhöhungsverlangen in der Klage nicht einseitig ermäßigen dürfen, weil die Ermäßigung ein neues Angebot darstelle, das die Zustimmungs- und Überlegungsfristen neu beginnen lasse. Es fehle daher an einem ordnungsgemäßen Verlangen nach § 558a BGB.

3 Die Entscheidung

Der BGH teilt den Einwand der Mieter nicht und gibt der Vermieterin Recht.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen handelt es sich um einen Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags. Mit der Zustimmung des Mieters kommt eine vertragliche Vereinbarung über die Erhöhung der Miete zustande.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gegenüber in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Die Begründung soll dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung des E...