Verkehrssicherungspflichten (ZertVerwV) / 4.2 Haftung des Verwalters

4.2.1 Grundsätze

Verletzt der Verwalter seine Organpflichten, insbesondere weil er erforderliche Maßnahmen der Verkehrssicherung unterlässt bzw. nicht für eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer sorgt, kann er wegen Verletzung der der GdWE im Außenverhältnis obliegenden Verkehrssicherungspflichten in Anspruch und in Regress genommenen werden.

Eine unmittelbare Haftung des Verwalters neben der GdWE kann nur im Fall der §§ 838, 836 BGB in Betracht kommen, wobei insoweit von der Rechtsprechung zu klären sein wird, ob der Verwalter auch nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 noch als Gebäudeunterhaltungspflichtiger angesehen werden kann.

Geschädigten Wohnungseigentümern gegenüber haftet der Verwalter nicht mehr aus dem Gesichtspunkt des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entfaltet der Verwaltervertrag nämlich keine Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer mehr (siehe hierzu Kap. B.I.8.3.3.2).

4.2.2 Haftungsbegrenzung

4.2.2.1 Vertragsgestaltung

Da es sich beim Verwaltervertrag in aller Regel um einen Formularvertrag handelt, der der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt, kann der Verwalter für den Bereich der Verkehrssicherungspflichten seine Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit weder dem Grunde noch der Höhe nach begrenzen (§ 309 Nr. 7a BGB; siehe auch Kap. B.I.8.3.4.3). Für Sachschäden kann er sie auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzen (§ 309 Nr. 7b BGB).

4.2.2.2 Objektbegehung

Haftungsrisiken wegen einer Verletzung von Verkehrssicherungspflichten sollte der Verwalter von Beginn seiner Tätigkeit an vorbeugen.

• Erstbegehung

  Der Verwalter sollte zeitnah nach Übernahme einer neuen Verwaltung eine Objektbegehung durchführen, um den Zustand der Anlage und etwaige Gefahrenquellen zu ermitteln. Unabhän...