Verantwortliche nach GEG / 4.3.2 Persönliche Verpflichtung

§ 71n Abs. 4 GEG verpflichtet den Verwalter persönlich, nach Kenntnisnahme des Austauschs der ersten Etagenheizung unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen (siehe insoweit Blankenstein, Etagenheizungen, Kap. 3.2.2). Hier könnte nun § 8 Abs. 1 GEG für den Verwalter virulent werden, weil er als "anderer Verantwortlicher" ausdrücklich bezeichnet ist. Es könnte sich nun die Frage stellen, ob der Verwalter nur als Organ der GdWE genannt wird oder aber als Person.

Für den Bereich des Wohnungseigentumsrechts hat der BGH^[1] aktuell für den Fall vereinbarter Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG entschieden, dass eine Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit seit Inkrafttreten des WEMoG^[2] am 1.12.2020 gegen die GdWE zu richten ist, wenn der Verwalter als Zustimmungsberechtigter ausdrücklich in der Vereinbarung benannt ist.

Grundsätze des WEG

Insoweit ist entscheidend, dass der Gesetzgeber die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und das Verhältnis des Verwalters zur GdWE grundlegend neu ausgestaltet hat. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt seit Inkrafttreten des WEMoG sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis nach § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich der GdWE. Sie erfüllt die ihr zugewiesenen Aufgaben durch den Verwalter als deren Ausführungsorgan;^[3] internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter, der die Entscheidungen umsetzt. Im Bereich des WEG gilt dies auch dann, wenn sich eine Vorschrift ihrem Wortlaut nach an ein konkretes Organ richtet. Insoweit wird nur das für die Erfüllung dieser Aufgabe zuständige Organ bestimmt. Daher ist beispielsweise die Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung eine Pflicht der GdWE. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG weist die Erfüllung dieser Pflicht lediglich im Rahmen d...