Verantwortliche nach GEG / 4.3 Verwalter

4.3.1 Grundsätze

Um als Normadressat des § 8 Abs. 2 GEG infrage zu kommen, müsste der Verwalter im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherrn tätig werden. Als Auftragnehmer des Eigentümers kommt der Verwalter von vornherein nicht infrage, wenn ihn persönlich Pflichten nach GEG treffen. Ausnahmsweise könnte dann etwas anderes gelten, wenn er den Verwalter ausdrücklich beauftragt, seine Pflichten wahrzunehmen, was nur außerhalb des WEG möglich ist. Der Verwalter kommt aber auch nicht als Auftragnehmer der Bruchteilsgemeinschaft in Betracht, wenn Pflichten nach GEG die Wohnungseigentümer gleichgerichtet treffen. Die Bruchteilsgemeinschaft stellt nämlich keine Rechtspersönlichkeit dar. Auch die Ausführung der insoweit nach § 9a Abs. 2 WEG ausübungsverpflichteten GdWE obliegt zwar dem Verwalter, allerdings nicht als Beauftragtem, sondern als Ausführungsorgan.^[1]

4.3.2 Persönliche Verpflichtung

§ 71n Abs. 4 GEG verpflichtet den Verwalter persönlich, nach Kenntnisnahme des Austauschs der ersten Etagenheizung unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen (siehe insoweit Blankenstein, Etagenheizungen, Kap. 3.2.2). Hier könnte nun § 8 Abs. 1 GEG für den Verwalter virulent werden, weil er als "anderer Verantwortlicher" ausdrücklich bezeichnet ist. Es könnte sich nun die Frage stellen, ob der Verwalter nur als Organ der GdWE genannt wird oder aber als Person.

Für den Bereich des Wohnungseigentumsrechts hat der BGH^[1] aktuell für den Fall vereinbarter Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG entschieden, dass eine Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit seit Inkrafttreten des WEMoG^[2] am 1.12.2020 gegen die GdWE zu richten is...