Veräußerungsbeschränkung: Klagegegner / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, wer der Veräußerung des Teileigentums zustimmen muss: Der Verwalter, weil er ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung als zuständige Stelle benannt ist. Oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die seit dem 1.12.2020 das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet und deren bloßes Organ der Verwalter ist. An der Beantwortung dieser Frage hängt zum einen die Lösung, wer zu verklagen ist (= die Fallfrage). An der Beantwortung hängt aber auch die Lösung, wer für eine zu Unrecht nicht erteilte Zustimmung originär haftet, was gilt, wenn es keinen Verwalter gibt, und – mittelbar – was für alle anderen Zustimmungen gilt, die nach einer Gemeinschaftsordnung durch die Verwaltung zu erteilen sind.

Gemeinschaftsordnung und Zustimmung

Die Wohnungseigentümer hatten in der Vergangenheit vielfach vereinbart und zum Inhalt des Sondereigentums gemacht, dass der Verwalter weitere Pflichten erfüllen muss. Man muss diese Vereinbarungen jetzt mit neuen Augen sehen: Nicht mehr als eine Übertragung von Aufgaben an den Verwalter, sondern als Beschluss i. S. v. § 27 Abs. 2 WEG und die Verwaltungen damit als berechtigt ansehen, ohne Weiteres den Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bilden. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht der Verwalter sich zu erklären hat, wird man ferner annehmen müssen, dass es sich bei Erklärungen gegenüber Dritten um Handlungen handelt, die § 9b Abs. 1 WEG unterfallen. Dies heißt aber auch, dass es nicht mehr möglich ist, dass die Wohnungseigentümer durch einen Beschluss den Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bilden. Denn auch in diesem Fall bedarf es wohl einer Äußerung nach außen.

Streitwert

Der BGH hat mit der Entscheidung auch geklärt, dass der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Z...