Veräußerung des Mietgrundstücks / 6 Kündigungsgründe vor Eigentumsübergang

Ein in der Praxis immer wieder auftauchendes, in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteiltes Problem soll hier noch kurz behandelt werden: Kann sich der Erwerber auf Kündigungsgründe berufen, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind? Abzustellen ist auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung. Kündigt der Veräußerer wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und veräußert er die Mietsache zwischenzeitlich, kann sich der Erwerber auf diese Kündigungsgründe nicht berufen.

Anders ist der Fall zu beurteilen, wenn der Mieter bereits vom Veräußerer z. B. wegen Ruhestörung oder verspäteter Zahlung abgemahnt wurde und sich diese Vertragsverletzungen nach Eigentumsübergang fortsetzen. Hier kann der Erwerber die Kündigung auch auf die früheren Vertragsverstöße des Mieters stützen, da es sich um objektive, nicht an die Person des Vermieters gebundene Verstöße handelt.

Die Rechtsprechung zu dieser Frage ist allerdings äußerst uneinheitlich. Den sichersten Weg geht der Erwerber und neue Vermieter, der abwartet, bis die Voraussetzungen einer Kündigung nach Eigentumsübergang entstanden sind.