Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse / 1.1.1 Erlaubnis

Ulf Wollenzin

Die Erlaubnis ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie kann gegenüber dem Mieter oder – analog § 182 BGB – gegenüber dem Dritten erklärt werden. Die Erlaubnis bedarf keiner Form. Auch eine stillschweigende Erteilung der Erlaubnis ist möglich, was insbesondere dann angenommen werden kann, wenn der Hauptvermieter eine Gebrauchsüberlassung längere Zeit unbeanstandet hingenommen hat.

Wichtig

Schriftform

Streitig ist, ob Schriftform (§ 550 BGB) erforderlich ist, wenn der Hauptvertrag für eine längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen wurde.^{^[1]}

Die Erlaubnis gilt grundsätzlich nur für den Einzelfall. Will der Mieter nach Beendigung eines Untermietverhältnisses die Sache einem anderen Untermieter überlassen, muss eine erneute Erlaubnis eingeholt werden. Gleiches gilt, wenn der Wechsel des Untermieters auf andere Art und Weise – etwa im Wege des Mieterwechsels – herbeigeführt wird. Etwas anderes gilt, wenn dem Mieter ein generelles Recht zur Untervermietung eingeräumt worden ist.

Hat ein Vermieter eine Untervermietung gestattet, obwohl er hierzu nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet war, so ist er nicht gehalten, auch weitere Untervermietungen gleicher Art zu erlauben.^{^[2]}

Praxis-Tipp

Wählen Sie die Schriftform und prüfen Sie Widerrufsmöglichkeiten

Vermeiden Sie Rechtsunsicherheiten und regeln Sie ganz klar und unmissverständlich Ihre Erlaubnis

persönlich: allgemeine Erlaubnis oder für eine bestimmte Person
räumlich: für das gesamte Mietverhältnis oder einen Teil davon

und prüfen Sie auch die Möglichkeit eines Zuschlags gemäß § 553 Abs. 2 BGB sowie unter welchen Voraussetzungen Sie die Erlaubnis widerrufen können (s. dazu unten).

Achtung

Unter-Unter-Miete ausdrücklich vereinbaren

Will der Mieter dem Untermieter ein Recht zur weiteren Untervermietung einräumen (Unter-Un...