Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse / 1 Erlaubnis zur Untervermietung

1.1 Geschäftsräume

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Sache weiterzuvermieten (§ 540 Abs. 1 BGB). Der Mieter von Geschäftsraum hat auch keinen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis. Ein vertraglicher Anspruch auf Erlaubniserteilung kann sich in bestimmten Fällen aber auch beim Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung aus dem Vertragszweck ergeben, wenn der Vermieter weiß, dass der Mieter die Räume weitervermieten will (z. B. bei gewerblicher Zwischenvermietung oder bei Anmietung einer Wohnung zur Gründung einer Wohngemeinschaft).

1.1.1 Erlaubnis

Die Erlaubnis ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie kann gegenüber dem Mieter oder – analog § 182 BGB – gegenüber dem Dritten erklärt werden. Die Erlaubnis bedarf keiner Form. Auch eine stillschweigende Erteilung der Erlaubnis ist möglich, was insbesondere dann angenommen werden kann, wenn der Hauptvermieter eine Gebrauchsüberlassung längere Zeit unbeanstandet hingenommen hat.

Die Erlaubnis gilt grundsätzlich nur für den Einzelfall. Will der Mieter nach Beendigung eines Untermietverhältnisses die Sache einem anderen Untermieter überlassen, muss eine erneute Erlaubnis eingeholt werden. Gleiches gilt, wenn der Wechsel des Untermieters auf andere Art und Weise – etwa im Wege des Mieterwechsels – herbeigeführt wird. Etwas anderes gilt, wenn dem Mieter ein generelles Recht zur Untervermietung eingeräumt worden ist.

Hat ein Vermieter eine Untervermietung gestattet, obwohl er hierzu nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet war, so ist er nicht gehalten, auch weitere Untervermietungen gleicher Art zu erlauben.^[2]