Unentgeltliche Wohnungsüberlassung / 3.4 Steuerbegünstigung nach § 10f EStG

Dipl.-Finanzwirt Werner Becker

Die Steuerbegünstigung nach § 10f EStG ermöglicht einen Sonderausgabenabzug für bestimmte Maßnahmen, nämlich für Herstellungskosten^{^[1]} oder für Erhaltungsaufwendungen^{^[2]} , an einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich^{^[3]} sowie an Baudenkmalen.^{^[4]} Es müssen zudem

die Voraussetzungen des § 7h oder § 7i EStG^{^[5]} bzw. § 11a Abs. 1 EStG i. V. m. § 7h Abs. 2 EStG oder des § 11b Satz 1 oder 2 EStG i. V. m. § 7i Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 EStG^{^[6]} vorliegen,
das Gebäude muss in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken^{^[7]} genutzt werden und
die Aufwendungen dürfen nicht in die Bemessungsgrundlage nach § 10e EStG oder dem EigZulG einbezogen worden sein.

Wichtig

Bescheinigungsverfahren

Ob die Voraussetzungen des § 7h EStG bzw. § 7i EStG vorliegen, entscheiden unabhängig voneinander die Gemeinde bzw. die Denkmalschutzbehörde im Rahmen des Bescheinigungsverfahrens für die bauliche Seite und die Finanzverwaltung für die steuerliche Seite. Die Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde bzw. der nach Landesrecht für die Belange des Denkmalschutzes zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle^{^[8]} ist materiell-rechtliche Abzugsvoraussetzung für die Begünstigung nach § 10f EStG i. V. m. §§ 7h, 7i EStG und Grundlagenbescheid nach § 171 Abs. 10 AO. Hat die zuständige Gemeindebehörde bzw. die zuständige Denkmalschutzbehörde eine bindende Entscheidung über die von ihr nach § 7h Abs. 1 EStG bzw. § 7i Abs. 1 EStG zu prüfenden Voraussetzungen getroffen^{^[9]}, hat das Finanzamt diese im Besteuerungsverfahren ohne weitere Rechtmäßigkeitsprüfung zugrunde zu legen, es sei denn, die Bescheinigung wird förmlich zurückgenommen, widerrufen oder ist nach § 44 VwVfG nichtig und deshalb unwirksam.^{^[10]}

Dies gilt allerdings nicht, wenn die Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde bzw. der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle offensichtlich rechtswidrig ist.^{^[11]} Mit dieser Regelung, die erstmals auf nach dem 31.12.2020 erteilte Bescheinigungen anwendbar ist^{^[12]}, wird sichergestellt, dass eine offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der Gemeindebehörde bzw. der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle nicht als Nachweis i. S. d. § 7h Abs. 2 Satz 1 bzw. § 7i Abs. 2 Satz 1 EStG anzuerkennen ist und damit keine Bindungswirkung im Besteuerungsverfahren entfaltet.

Eine offensichtliche Rechtswidrigkeit ist anzunehmen, wenn an dem Verstoß der streitigen Maßnahme/Bescheinigung gegen formelles oder materielles Recht vernünftigerweise kein Zweifel besteht und sich deshalb die Rechtswidrigkeit aufdrängt. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn

offensichtlich eine Rechtsgrundlage für die Erteilung der Bescheinigung fehlt,
der Begünstigte die Bescheinigung durch Angaben erwirkt hat, die in wesentlicher Beziehung unrichtig oder unvollständig waren.

In der Praxis sind dazu bereits verschiedene (nachfolgend beispielhaft dargestellte) Fallkonstellationen aufgetreten, denen mit der gesetzlichen (Neu-)Regelung entgegengewirkt werden soll.^{^[13]}

Praxis-Beispiel

Sanierungssatzung bereits aufgehoben

Bereits vor dem Beginn der Sanierungsmaßnahmen wurden die maßgebliche Sanierungssatzung aufgehoben. Gleichwohl wurden Bescheinigungen nach § 7h EStG ausgestellt, die eine Belegenheit der betroffenen Objekte in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet auswiesen.

Praxis-Beispiel

Widersprüchliche Bescheinigungen

In einem Bauträgerfall lagen den durchgeführten Sanierungsarbeiten weder vorherige Sanierungsgebote der Kommune noch sonstige vorherige schriftliche Vereinbarungen zugrunde. Es wurden widersprüchliche Bescheinigungen ausgestellt, die einerseits auf das Fehlen der Gebote bzw. Vereinbarungen hinwiesen, aber andererseits den Ausweis begünstigter Sanierungsmaßnahmen enthielten.

Praxis-Beispiel

Erstmalige Bebauung

Nach Erwerb eines unbebauten Grundstücks mit vertraglicher Bebauungsverpflichtung erfolgte die erstmalige Bebauung mit einem Wohn- und Geschäftshaus. Gleichwohl stellte die Gemeinde eine Bescheinigung aus, wonach bestätigt wurde, dass das Gebäude im Sanierungsgebiet liegt und an dem Gebäude Maßnahmen durchgeführt worden sind, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung des Gebäudes dienen, welches wegen seiner städtebaulichen Bedeutung erhaltenswert ist.

Des Weiteren sind das Kumulationsverbot nach § 10f Abs. 1 Satz 3 EStG bzw. im Veranlagungszeitraum des Übergangs zur Einkunftserzielung die Regelung des § 10f Abs. 2 Satz 3 EStG zu beachten.

Wichtig

Objektverbrauch

Die in § 10f Abs. 3 Satz 1 EStG enthaltene Beschränkung der Inanspruchnahme von Abzugsbeträgen nur "bei einem Objekt" bedeutet, dass der Steuerpflichtige von der Steuervergünstigung auf seine Lebenszeit bezogen nur für ein selbstbewohntes Baudenkmal Gebrauch machen kann. Insoweit tritt durch die Inanspruchnahme einer Steuervergünstigung nach § 10f Abs. 1 EStG ein Objektverbrauch ein. Die Vorschrift verhindert die Ina...