Prof. Rolf-Rüdiger Radeisen
E, die Investoren wie auch die gegründete GmbH sind Unternehmer nach § 2 Abs. 1 UStG, da sie Leistungen selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht ausführen.
Der Verkauf der errichteten Ferienhäuser an die Investoren ist eine steuerbare Lieferung, da an einem Gegenstand Verfügungsmacht verschafft wird. Der Ort der Lieferung bestimmt sich nach § 3 Abs. 7 Satz 1 UStG und ist dort, wo der Gegenstand sich zum Zeitpunkt der Verschaffung der Verfügungsmacht befindet. Da der Verkauf der Häuser unter das GrEStG fällt, ist die Lieferung steuerfrei nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG. Der Verkäufer kann jedoch auf die Steuerfreiheit verzichten, da der Verkauf an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt. Offensichtlich plant E, die Option nach § 9 Abs. 1 UStG auszuüben.
Option beim Verkauf von Immobilien nur im notariellen Kaufvertrag möglich
Bei der Option bei einem Verkauf eines Grundstücks ist es nicht von Bedeutung, ob der Leistungsempfänger zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht. Allerdings muss der Verkäufer schon beim Verkauf des Grundstücks im notariellen Kaufvertrag auf die Steuerfreiheit verzichten. Nach der Rechtsprechung des BFH ist eine Optionserklärung in einer notariellen Ergänzungsurkunde nicht möglich, sodass der Kaufvertragsabschluss der alleinige Zeitpunkt für den Verzicht auf die Steuerbefreiung ist.
Soweit E auf die Steuerfreiheit verzichtet, entsteht auf den Kaufpreis von 300.000 EUR die Umsatzsteuer mit 19 %. Da es sich um einen unter das GrEStG fallenden Umsatz handelt, wird der Erwerber nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 5 Satz 1 UStG zum Steuerschuldner für die ihm gegenüber ausgeführte Leistung.
Kein Steuerausweis im Reverse-Charge-Verfahren
Der Verkäufer darf weder in einem Kaufvertrag noch in einer separaten Rechnung die Umsatzsteuer gesondert ausweisen. Stattdessen muss mit den Worten "Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers" auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft hingewiesen werden.
1. Langfristige Vermietung
Vermietet der Erwerber sein Ferienhaus langfristig an die eingeschaltete GmbH, führt er eine sonstige Leistung nach § 3 Abs. 9 Satz 1 und Satz 2 UStG aus, die als Leistung i. Z. m. einem Grundstück dort ausgeführt ist, wo das Grundstück belegen ist, hier im Ferienpark an der Nordsee. Die Leistung ist deshalb in Deutschland steuerbar nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG. Die (langfristige) Vermietung ist eine steuerfreie Vermietung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG.
Keine Steuerbefreiung bei kurzfristiger Vermietung
Die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden (bis zu 6 Monaten) bereithält, wäre nicht steuerbefreit. Es kommt bei dieser Beurteilung aber immer auf das jeweilige Rechtsverhältnis an. Da der Investor unbefristet vermietet, kommt die Ausnahme von der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nicht zur Anwendung.
Der Investor kann bei der Vermietung an die GmbH auf die Steuerbefreiung nach § 9 UStG verzichten (Option), der Mieter (GmbH) ist Unternehmer und mietet die Wohnungen für sein Unternehmen. Da die GmbH die Ferienhäuser auf eigene Rechnung und in eigenem Namen im Rahmen eines hotelähnlichen Betriebs verwenden will, führt sie als Unternehmer steuerbare und auch nicht steuerbefreite Umsätze (kurzfristige Vermietung) aus und ist somit zum Vorsteuerabzug berechtigt. Damit steht der Option des Investors auch kein Hinderungsgrund nach § 9 Abs. 2 UStG im Wege, da die GmbH eine ihr berechnete Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann.
Die Mieten unterliegen – soweit der Investor auf die Steuerfreiheit der Mietumsätze verzichtet – dem Regelsteuersatz von 19 %, eine Umsatzsteuer würde monatlich entstehen, da insoweit Teilleistungen nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a Satz 2 UStG vorliegen.
Da der Investor mit der Vermietung steuerbare und steuerpflichtige Umsätze ausführt, kann er die bei ihm als Steuerschuldner entstandene Umsatzsteuer aus dem Kauf des Ferienhauses als Vorsteuer abziehen. Da er mit dem Objekt steuerpflichtige Umsätze ausführen wird, ist der Vorsteuerabzug auch nicht nach § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG ausgeschlossen.
Die GmbH führt gegenüber den Reisegästen kurzfristige Vermietungen von Wohn- und Schlafräumen aus, die steuerbar sind. Diese Vermietungen sind nicht steuerfrei, die Umsätze unterliegen aber dem ermäßigten Steuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG. Aus der Anmietung von den Investoren ist die GmbH zum Vorsteuerabzug berechtigt, es liegt kein Ausschlussgrund nach § 15 Abs. 2 UStG vor.
Derzeit national keine Reiseleistung
Nach bisheriger Auffassung liegen in solchen Fällen aus Sicht des Leistungsempfängers (hier der GmbH) keine Reiseleistungen nach § 25 Abs. 1 UStG vor. Nachdem der EuGH aber sowohl bei der An- und Vermietung von Ferienhäusern als auch bei dem An- und Verkauf von Hotelkontingenten im eigenen Namen und für eigene Rechnung zu dem Ergebnis gekommen war, dass es sich hier um Reiseleistung...