Umlage-Beschluss: Objektprinzip und Ordnungsmäßigkeit

1 Leitsatz

Ein Beschluss, die Kosten der Erneuerung einer Heizungsanlage nach dem Objektprinzip zu verteilen, kann sich im Rahmen des Ermessens bei der Änderung von Umlageschlüsseln halten.

2 Normenkette

§§ 16 Abs. 2 Satz 2, 23 Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen einen weiteren Vorschuss ("Sonderumlage") in Höhe von 25.000 EUR. Sie wollen die Heizung im Haus "Hofseite" reparieren. Umlageschlüssel soll nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Anzahl der Einheiten sein. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, man könne eine geltende Umlagevereinbarung nur einstimmig abändern. Es sei auch nicht begründet worden, warum von der Umlagevereinbarung abgewichen worden sei. Die Abweichung sei daher willkürlich. Die Miteigentümer kleinerer Einheiten würden – ohne nachvollziehbaren Grund – benachteiligt. Das AG gibt K recht. Dagegen richtet sich die Berufung.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Der Beschluss widerspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für einzelne Kosten mit einfacher Mehrheit eine von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Der Umlageschlüssel müsse ordnungsmäßiger Verwaltung, also gem. §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen. Ein sachlicher Grund im Sinn eines bestimmten Anlasses für die Änderung sei nicht erforderlich.

Insoweit habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts einen weiten Gestaltungsspielraum. An die Auswahl eines angemessenen Umlageschlüssels dürften keine strengen Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirke. Insoweit entspreche es der Rechtsprechung der Kammer, das...