Umfang eines Wohnungseigentums

1 Leitsatz

Wird ein Kellerraum als Teil eines Wohnungseigentums bei Neufassung des Bestandsverzeichnisses versehentlich nicht mitübernommen, geht bei einer Übertragung des Wohnungseigentums der Kellerraum dennoch auf den Käufer über.

2 Normenkette

§ 33 GBV

3 Das Problem

Zum Wohnungseigentum Nr. 117 gehört von Anfang an (seit dem Jahr 1978) ein Keller. Im Jahr 1987 wird das Bestandsverzeichnis wegen Unübersichtlichkeit nach § 33 GBV neu gefasst. Der Grundbuchrechtspfleger übersieht den Keller. Fraglich ist, in wessen Eigentum der Raum steht, nachdem das Wohnungseigentum mittlerweile mehrfach veräußert wurde.

4 Die Entscheidung

Das OLG meint, der Keller gehöre dem Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 117. Der Raum sei durch die Änderung des Bestandsverzeichnisses nicht von diesem Wohnungseigentum abgetrennt worden. Zwar könnten Räume an andere Wohnungseigentümer übertragen werden (Hinweis u. a. auf BayObLG, Beschluss v. 2.2.1984, BReg 2 Z 125/83). Zur Wirksamkeit der Übereignung sei aber gem. § 873 BGB die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich, was nicht geschehen sei. Der vormalige Eigentümer könne auch nicht wirksam auf das Sondereigentum am Keller verzichtet haben. Der vollständige Verzicht auf Sondereigentum sei unzulässig. Für die Aufgabe von Sondereigentum an einzelnen Räumen gelte nichts anderes. Sondereigentum könne nur dadurch in gemeinschaftliches Eigentum überführt werden, dass an dem Vorgang sämtliche Eigentümer mitwirkten. Überdies wäre für eine Wirksamkeit des Verzichts gem. § 928 BGB die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Der Keller sei auch nicht gemeinschaftliches Eigentum geworden. Denn hierzu bedürfe es der Auflassung durch alle Wohnungseigentümer und der Eintragung in das Grundbuch (Hinweis auf BayObLG, Beschluss v. 7.12.1995, 2Z BR 90/95). Bei den Weiterveräußerungen sei daher das Sondereig...