Umbaumaßnahmen: Abschreibungen und Fördermöglichkeiten d ... / 2.3.2 Entschuldung einer Wohnung

Dipl.-Finanzwirt Werner Becker

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Der Altersvorsorge-Eigenheimbetrag kann auch zur vollständigen oder teilweisen Ablösung eines für die Finanzierung der Anschaffungs-/Herstellungskosten der selbst genutzten Wohnung (oder für den Erwerb von Pflicht-Geschäftsanteilen an einer eingetragenen Genossenschaft eingesetzten Darlehens) – Entschuldung – verwendet werden. Diese Entschuldung ist eine wohnungswirtschaftliche Verwendung i. S. d. § 92a Abs. 1 EStG. Auf den Anschaffungs-/ Herstellungszeitpunkt der Wohnung kommt es insoweit nicht an.

Von einer Finanzierung von Anschaffungs- und Herstellungskosten einer selbst genutzten Wohnung kann insoweit ausgegangen werden, als das ursprüngliche Darlehen im zeitlichen Kontext (Zeitraum von 3 Jahren vor und nach der Anschaffung bzw. Herstellung) aufgenommen wurde. Eine Entschuldung i. S. d. § 92a Abs. 1 EStG liegt auch dann vor, wenn das abzulösende Darlehen unmittelbar und ausschließlich zur Umschuldung des ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungsdarlehens diente. Dies gilt auch bei mehrfacher Umschuldung des ursprünglichen Darlehens. Soweit das Darlehen zur Finanzierung von Modernisierungs- bzw. Renovierungsaufwendungen aufgenommen wurde, auch wenn es sich um Umbaumaßnahmen i. S. d. § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG handelt, und keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vorliegen, ist die Entnahme von gefördertem Kapital zur Entschuldung dieses Teils des Darlehens eine schädliche Verwendung.

Im Zeitpunkt der Entschuldung muss eine Selbstnutzung vorliegen, eine vorangegangene Vermietung ist unerheblich.^{^[2]}

Wichtig

Unmittelbare Verwendung des geförderten Altersvorsorgekapitals in Fällen der Darlehenstilgung

Zur Unmittelbarkeit der Verwendung des geförderten Vorsorgekapitals bei einer Darlehenstilgung wird auf folgende Urteile verwiesen:

Auch im Fall der Verwendung des geförderten Altersvorsorgekapitals zur Tilgung eines Darlehens nach § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG muss ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der Auszahlung des geförderten Kapitals und der Darlehenstilgung bestehen.^{^[3]}
Die Einzahlung von gefördertem Altersvorsorgevermögen auf einen nicht zertifizierten Bausparvertrag stellt auch dann eine förderschädliche wohnungswirtschaftliche Verwendung nach § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alternative 2 EStG dar, wenn infolge der hierdurch ermöglichten früheren Zuteilung der Bausparsumme erreicht werden soll, ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung zinsersparend früher abzulösen.^{^[4]}
Auch bei einer beabsichtigten Entnahme nach der Darlehenstilgungsvariante^{^[5]} ist es – genauso wie bei der Anschaffungs-/Herstellungskostenvariante^{^[6]}, bei der sich die Entnahme nur auf eine aktuelle bzw. in naher Zukunft vorgesehene Wohnung beziehen kann – nicht möglich, damit ein Darlehen tilgen zu wollen, mit welchem zwar in zurückliegender Zeit eine selbstgenutzte Wohnstätte erworben worden war, die aber mittlerweile nicht mehr selbstgenutzt wird (hier: die ursprünglich mit Darlehensmitteln erworbene Wohnung war veräußert, das – mehrmals umgeschuldete – Darlehen aber mit dem Veräußerungserlös nicht getilgt worden; vielmehr wurde der Veräußerungserlös zur Anschaffung einer neuen selbstgenutzten Wohnstätte genutzt).^{^[7]}
Eine wohnungswirtschaftliche Verwendung i. S. v. § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zur Tilgung eines im Wege der Erbschaft erworbenen, ursprünglich zur Anschaffung oder Herstellung einer begünstigten Wohnung aufgenommenen Darlehens ist dem Grunde nach möglich. Die Tilgungsvariante des § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist unter Beachtung des § 45 AO so auszulegen, dass diese auch in Fällen gilt, in denen ein Erbe ein zur Anschaffung oder Herstellung begünstigten Wohnraums aufgenommenes Darlehen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge übernimmt (hier auch Übernahme des begünstigten Wohnraums).^{^[8]}

[1] § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

[2] BMF, Schreiben v. 5.10.2023, IV C 3-S 2015/22/10001:001, 2023/0928995, BStBl 2023 I S. 1726, Rn. 261.

[3] BFH, Urteil v. 16.2.2022, X R 26/20, BStBl 2022 II S. 611.

[4] BFH, Urteil v. 12.2.2020, X R 28/18, BStBl 2020 II S. 496.

[5] § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alternative 2 EStG.

[6] § 92 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alternative 1 EStG.

[7] FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 25.10.2022, 15 K 15017/22, Rev. eingelegt, Az beim BFH: X R 24/23).

[8] FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 18.12.2023, 15 K 15045/23, Rev. eingelegt, Az beim BFH: X R /24.