Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 4 Zuordnung/Zweckbestimmung von Sonder-/Gemeinschaftseigentum

Dr. Oliver Elzer

4.1 Zuordnung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums

In einer Wohnungseigentumsanlage stehen ein Raum, seine wesentlichen Bestandteile oder eine Fläche entweder im Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum.

Gesetzliche Vermutung für gemeinschaftliches Eigentum

Grundsätzlich stehen alle Räume, alle wesentlichen Gebäudebestandteile und auch sämtliche Flächen im gemeinschaftlichen Eigentum. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer deren gemeinsame Eigentümer – Miteigentümer nach §§ 741ff., 1008 ff. BGB – sind.

Wird mithin bei der Begründung von Wohnungseigentum nach den §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 8 Abs. 1 WEG ein dem Grunde nach sondereigentumsfähiger Raum nicht mit einem Miteigentumsanteil verbunden oder das Sondereigentum nicht auf eine sondereigentumsfähige Fläche erstreckt, verbleiben der Raum oder die Fläche im gemeinschaftlichen Eigentum.^{^[1]}

Frage des Einzelfalls

Ob ein Raum oder eine Fläche im Sondereigentum stehen, ist danach stets eine Frage des Einzelfalls. Die an vielen Stellen aufgelisteten Fälle dürfen also nicht darüber hinwegtäuschen, dass die durch die Gerichte entschiedenen Fälle i. d. R. nur Anhaltspunkte für die Lösung eines Rechtsfalls sind.

[1] OLG München, Beschluss v. 3.4.2007, 32 Wx 33/07, DNotZ 2007, 946.

4.1.1 Bedeutung

Ob ein Raum zum Gegenstand des Sondereigentums bestimmt wurde und damit gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich auch seine wesentlichen Bestandteile, ist von großer Bedeutung. Von der Zuordnung, ob es sich um gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum handelt, sind abhängig:

die Frage des Eigentums,
der Umfang des zulässigen Gebrauchs,
die Frage der zulässigen Nutzung,
die Frage der Kosten- und Lastentragung und
die Frage, ob die GdWE oder ein Wohnungseigentümer über die Verwaltung bestimmt.

4.1.2 Gestaltungsmöglichkeiten

Durch den Teilungsvertrag (dazu Kap. B.I.1.1) oder die Teilungserklärung (dazu Kap. B.I.1.2) können Räume ...

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen