Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 3 Berechnung/Bedeutung der Miteigentumsanteile

3.1 Begriff des Miteigentumsanteils

Die Wohnungseigentümer sind Miteigentümer des Grundstücks, der darauf stehenden Gebäude, der Räume unter der Erdoberfläche, z. B. Tiefgaragen, sowie der wesentlichen Gebäudebestandteile, soweit nicht nach § 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG etwas anderes gilt. Jeder Wohnungseigentümer hat am Grundstück einen Miteigentumsanteil (MEA). Wie in Kap. B.I.1.1.2.1 zum Teilungsvertrag und in Kap. B.I.1.2.2.1 zur Teilungserklärung dargestellt, müssen die Miteigentümer nach § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG oder der aufteilende Eigentümer nach § 8 Abs. 1 WEG die Größe (= das Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander) und die Anzahl dieser Miteigentumsanteile bestimmen (= die Anzahl der Wohnungseigentums- und/oder Teileigentumsrechte).

3.2 Berechnung

Das Wohnungseigentumsgesetz macht den Miteigentümern bzw. dem aufteilenden Eigentümer bewusst keine Vorgaben, wie sie/er die Größe der Miteigentumsanteile (= das Verhältnis der Miteigentumsanteile untereinander) bestimmen/bestimmt. Bei der Bestimmung sollten allerdings auch ohne besondere gesetzliche Anordnung vor allem

• der unterschiedliche Verkehrswert,
• die Wohnfläche und
• der Nutzwert der jeweiligen Einheiten

berücksichtigt werden. Für die Berechnung der Miteigentumsanteile sollten zur Vermeidung von Streit und späteren Klagen also angemessene und objektive Maßstäbe zugrunde gelegt werden.

Als Bemessungsgrundlage für die Größe der Miteigentumsanteile kommen u. a. folgende Faktoren in Betracht:

• Wohn- und Nutzflächen in m²,
• Ausstattung der Räume und ihre innere Aufteilung,
• Wohnungs- und Stockwerkslage im Gesamtgebäude (Himmelsrichtung, Höhe etc.),
• Aussicht,
• Nähe zu einem Personenaufzug oder anderen Gemeinschaftseinrichtungen (zum Beispiel der Waschküche oder der Sauna),
• Umweltlärm,
• Helligkeit,
• Nutzungsberechtigungen (Sondernutzungsrechte, Stellplätze),
• Baurechte,
• Bausubstanzw...