Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 1 Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Abgrenzung

Dr. Oliver Elzer

Teilungserklärung

Wie in Kap. B.I.1.2 näher ausgeführt, ist die Teilungserklärung eine einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, ein Grundstück in Wohnungseigentum aufzuteilen. Dazu muss der aufteilende Eigentümer die Anzahl der Miteigentumsrechte und ihr Verhältnis zueinander bestimmen sowie anordnen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= der Gegenstand des Sondereigentums).

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung, zum Teil auch Miteigentümerordnung genannt, hat mit diesen Erklärungen nichts zu tun. Bei der Gemeinschaftsordnung geht es um Vereinbarungen, die vom WEG abweichen und von den Wohnungseigentümern i. d. R. zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Hier geht es bspw. um Benutzungs- und/oder Gebrauchsbestimmungen, Umlageschlüssel oder Regelungen zur Versammlung.

Babylonische Sprachverwirrung

Obwohl die Unterscheidung zwischen der Teilungserklärung bzw. dem Teilungsvertrag und der Gemeinschaftsordnung offensichtlich nicht schwerfällt, wird sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Praxis häufig von der "Teilungserklärung" gesprochen, obwohl die "Gemeinschaftsordnung" gemeint ist. Zum Teil heißt es auch "Teilungserklärung im engeren Sinne" (= die Teilungserklärung) und "Teilungserklärung im weiteren Sinne" (= Gemeinschaftsordnung). Ihren Grund hat diese Sprachverwirrung wohl in der Übung der Notarinnen und Notare, der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag immer eine Gemeinschaftsordnung beizugeben und beide Bestandteile in einer Urkunde zusammenzufassen.

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